Régimen fiscal de constructoras. – Puntos finos –

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Puntos finos del régimen fiscal de constructoras

Autor: CPC y MI Alberto López Rodríguez

Socio Intelegis Morelia

La actividad de las constructoras es un motor importante de la economía en el país. su régimen fiscal por las variantes que existen es objeto del estudio del presente artículo.

Ingresos, momentos de acumulación y obtención

Momento de acumulación para lSR tratándose de enajenación de bienes. se dará cuando:

a) Se expida el comprobante
b) Se entregue materialmente el bien
e) Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos

Qué pasa con los anticipos recibidos, ¿Debería acumular la totalidad del ingreso?

Si no estamos ante los supuestos de entregar el comprobante por el total de la operación y la entrega material del bien. se podrá considerar sólo lo recibido durante el año. sin tener que pagar impuestos por la totalidad del ingreso, esto no aplica a quien realiza la estimación de ingresos. que abordaremos en seguida.

A menudo las empresas constructoras sobre todo las que se dedican al ramo de la vivienda. reciben apartados.

¿Qué tratamiento fiscal debe darse?

Los apartados en principio no es un ingreso, se estila el uso de Carta de intención de compra en forma unilateral.la promesa de compra venta (ambas solo con obligación de hacer) en donde únicamente se reserva una ubicación y está condicionada a una serie de factores, tiempo, aprobaciones.etc. sin definirse elementos como el precio. la entrega,el tiempo.

La venta se perfecciona cuando las partes han convenido sobre la cosa y su precio. aunque en ese momento no hubiese entrega del bien o del pago correspondiente. Cuando la cosa es cierta y determinable, cualquier pago que se entregue se entenderá a cuenta de la operación total. (Obligación de dar por ambas partes).

Existe la posibilidad de acumular los ingresos por estimaciones

En lugar de aplicar la mecánica tradicional. lo cual puede resultar de gran utilidad al momento del pago de impuestos; en los Contratos de Obro Inmueble se consideran acumulables los ingresos en los fechas en que los estimaciones por obra ejecutada sean autorizadas o aprobadas para que proceda su cobro siempre y cuando el pago tenga lugar dentro de los tres meses siguientes a su aprobación o autorización. de lo contrario hasta que efectivamente sean pagados.

Se considera autorizada o aprobada una estimación en el momento en el que el residente o persona facultada por el cliente para efectuar la supervisión de obra, firme de conformidad.

Ingresos obtenidos para IVA

En la práctica algunos constructores ofrecen financiamiento a sus clientes. derivado del mismo llegan a generarse el cobro de intereses.

¿Los intereses cobrados, causan IV A?

No se causa IVA cuando la actividad por la que se esté generando el cobro de intereses este exento o sea taso cero o los que provengan de créditos hipotecarios o con garantía fiduciaria para la adquisición, ampliación, construcción o reparación de bienes Inmuebles destinados a casa habitación.

En las construcciones adheridas al suelo. destinadas o utilizadas para casa habitación. a medida se utilizan servicios por subcontratos.

¿Estos servidos están exentos de IVA?

La prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación. estarán exentos siempre que se proporcione el servicio de mano de obra y materiales, quedando incluidas en ese concepto las instalaciones adheridas a la construcción en forma permanente, de manera que no puedan separarse sin causar daño material o estético a la construcción y cuya finalidad sea hacerla funcional para destinarla a una vivienda digna y decorosa. como pueden ser las instalaciones hidráulicas. eléctricas. gas. sistema de aire acondicionado y purificación de agua, de igual forma se considerarían la cocina y muebles de baño, alfombras
y tapices, lámparas. calentadores de agua, guardarropas, armarios, teléfono y aparatos de intercomunicación; sin embargo. para que opere tal exención es necesario que esa actividad se desarrolle integralmente, es decir, que los actos de enajenación de bienes destinados a casa habitación se realicen en forma conexa con la prestación de servicios de construcción de dichos inmuebles, como pueden ser la mano de obra e insumos necesarios, excluyendo por tanto los actos de adquisición de bienes o servicios. productos semiterminados o terminados y demás insumes estrictamente indispensables para la realización de la obra.

IVA en urbanización de terrenos

Por principio establecemos que el urbanizar un terreno es una prestación de servicios que por sí solo este servicio, no goza de la exención del IVA, como es el caso de la enajenación de la casa habitación.

¿Qué tratamiento debe darse en materia de IVA a la urbanización que realiza una misma persona que a la vez construye y enajena la vivienda?

En principio debemos resaltar que lo que se vende es una vivienda, por consecuencia estarla exenta de IVA la venta de casa habitación.

En la práctica nos encontramos con desarrolladores de vivienda, que contratan servicios de terceros para la urbanización del terreno (acto gravado para IVA) y la edificación de vivienda, incluyendo mano de obra y materiales (acto exento para IVA).

¿Qué tratamiento en materia de IVA se debe dar, a un contrato bajo la modalidad "Llave en Mano", a precio alzado?

Al respecto debemos precisar que un contrato denominado "llave en mano" o "turn key contract" es aquel que el contratista se obliga frente al cliente (desarrollador de vivienda) o contratante. a cambio de un precio, generalmente alzado, a concebir, construir y poner a punto y en funcionamiento una obra determinada, de tal suerte que este tipo de contratos es un contrato para entrega de un producto terminado y listo paro su uso o en funcionamiento.

En el caso de que un cliente pacte un contrato bajo la modalidad llave en mano, en donde se encargue de comprar la tierra, proyectar y diseñar un desarrollo. gestionar permisos necesarios, urbanizar, edificar, y en general realizar todo el proceso para entregar un producto terminado que es una vivienda, desde mi punto de vista considero que se podrá estar ante una operación exenta de IVA pues la contraprestación únicamente es por el número de viviendas a entregar para su venta, la cual de acuerdo con la Ley es una actividad exenta para IVA. Sin lugar a dudas esto pudiera ser contrario a lo que opine la autoridad. por lo que sugiero acercarse con un experto a efectos de analizar el tema a fondo en cada caso concreto.

Deducciones para efectos de ISR

Así como existe la opción de estimar los ingresos para efectos de ISR; ¿Existe la opción de estimar las deducciones?

En el caso de obras de desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes. contratos de obra inmueble. se puede deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, en los ejercidos en que obtengan los ingresos en lugar de aplicar la mecánica tradicional relativa al costo.

Las erogaciones estimadas se determinarán por cada obra o por cada inmueble. multiplicando los ingresos acumulables en cada ejercicio que se deriven de la obra por un factor, que determina de la siguiente forma: Suma de los Costos Directos e indirectos al inicio de cada ejercicio o de la obra, entre el Ingreso total que corresponda a dicha estimación. Al final de cada ejercicio se deben realizar dos comparaciones:

1).- Factor de deducción por cada obra o inmueble. (comparación conforme al propio ejercicio) Si el factor es menor en más de un 5%. se pagan recargos,
2).- Factor de comparación entre el costo real y el estimado (comparación de la totalidad de la obra de inicio a fin)

Si la estimación de las erogaciones estimadas exceden a las realizadas. la diferencia se acumulara a los ingresos. en el ejercicio en el que se terminen de acumular los ingresos, si exceden del 5% se pagan recargos. No se consideran dentro de la estimación. las inversiones y remuneraciones, estas se deducen conforme a costo de lo vendido, y por supuesto los gastos de operación y financieros.

Estímulos fiscales para lSR

Dentro de los estímulos fiscales. en el caso de contribuyentes dedicados a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, se contempla la deducción del costo de los terrenos en el ejercicio de adquisición, cumpliendo con los siguientes requisitos;

Que el terreno se destine a la construcción de desarrollos inmobiliarios para su enajenación
Que los ingresos acumulables provengan del mismo fin en un 85% ó
Que al momento de la enajenación se considere el valor total en lugar de solo la ganancia
Que dicho costo no se incluya dentro la estimación de los costos directos e indirectos y finalmente, que en la escritura pública en la conste la adquisición, se asiente por el fedatario público, que se opta por aplicar el estímulo fiscal

Un punto por demás importante para quien ejerce este estímulo, es el acumular como ingreso el 3% del valor del terreno en cada ejercicio. cuando este no se enajene.

Fibras y SIBRAS

Con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país, en la Ley del ISR se prevé un estímulo fiscal para las inversiones en bienes raíces por medio de Fideicomisos (FIBRA) o Sociedades (SIBRA), cuya actividad primordial sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento, dicho estímulo consiste en:

· Diferir el ISR de la ganancia por la aportación de bienes inmuebles hasta que ocurra en términos generales una enajenación.
·Exentar los pagos provisionales de ISR, pero subsiste la obligación de pagar el impuesto anual

Sus reglas de operación consisten. en que su fin primordial será la adquisición y construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, que cuando menos el 70% de su patrimonio debe invertirse en bienes inmuebles, y el restante en valores a cargo del Gobierno Federal o en acciones de sociedades de inversión, los inmuebles que se construyan o adquieran no podrán ser enajenados antes de cuatro años, computados a partir de que suceda tal circunstancia.

Conclusiones

El Régimen Fiscal de las constructoras ofrece una gama de alternativas para cumplir con la obligación de pagar impuestos. derivado de la propia actividad hay casos en los que se reciba dinero por parte de un cliente o posible cliente, no significa que sea un ingreso que tenga que pagar impuestos por ese hecho jurídico. se debe valorar cuando es conveniente optar por la estimación de ingresos y deducciones.aprovechar los beneficios de los estímulos fiscales y estar atentos a que otras actividades causan IVA o no, por lo que es necesario revisar cada caso. a fin de establecer qué es lo más adecuado para cada uno en concreto.

CORTESÍA

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