No solo te debe asesorar el Notario, lleva a tu abogado !! – Parte 2 de 3
No solo te debe asesorar el Notario, lleva a tu abogado !!
Parte 2 de 3
Autor colaborador:
Jorge Mafud
www.mafudabogados.com
El artículo anterior a este se llamó “Por Qué No Solo te Debe Asesorar el Notario” y ahí señalé las razones de por qué considero que, para cualquier parte dentro de una operación jurídica, aun y cuando la misma se vaya a protocolizar ante notario público, las partes deben tener asesoría jurídica externa (cada quien con su propio abogado).
En esta ocasión les platicaré un asunto del que hace poco me enteré y de donde espero se entiendan mejor mis razones:
Resulta que una persona (llamémosle el “comprador”) decide comprar una casa para tenerla como inversión y poderla rentar. Así, se pone a investigar y localiza un inmueble que le parece adecuado y habla con el dueño (llamémosle el “vendedor”). Las partes se ponen de acuerdo también en el precio. Ahora bien, el comprador le comenta al vendedor que la idea es que el precio se pague, una parte con dinero en efectivo, otra parte mediante un crédito bancario y otra parte mediante un crédito gubernamental (prestación a favor del comprador por ser trabajador del Estado). Las partes entonces van con el notario y le plantean la situación, el notario toma el asunto y empieza a preparar la escritura pública con la información del comprador, del vendedor, del inmueble, del banco y del crédito gubernamental.
Ahora bien, llega el día de la formalización de la operación y el contrato se firma sin problema alguno, tanto el comprador como el vendedor firman, así como también el representante del banco y el del crédito gubernamental. El contrato se envía, para su inscripción, en el Registro Público de la Propiedad. Hasta ahí, todo parece excelente.
A las cuantas semanas, el comprador me llama y me plantea la situación y me dice “… el problema es que el vendedor no se ha salido de la casa…”.
A partir de ahí le pido al comprador me permita ver la escritura de la compraventa y detecto lo siguiente:
a) La compraventa fue lisa y llana, es decir, el vendedor no se reservó ningún derecho sobre la propiedad (no se reservó la posesión por ningún motivo);
b) El vendedor se dio por pagado al 100% del precio de la compraventa;
c) El vendedor, en el papel, entregó la posesión del inmueble al comprador y este la recibió;
d) Al no establecerse reserva alguna de posesión por parte del vendedor, obviamente tampoco se estableció que, en caso de que el vendedor no hubiere desocupado el inmueble, tendría que pagarle renta al comprador.
Ahora bien, también resulta que, al platicar con el comprador, me comenta que “…lo que pasa es que el vendedor no ha recibido todavía la parte del precio que viene del crédito gubernamental…”. Obviamente yo le pregunto que cómo es eso, ya que en el contrato expresamente dice que el vendedor recibió, el día de la firma, el 100% del precio. También le hago notar que el contrato no debió firmarse sin antes haberse cerciorado de que la casa estaba ya desocupada.
Pues resulta que, efectivamente, la parte del precio que viene del crédito otorgado por el gobierno al comprador aun no se le entrega al vendedor, entonces el vendedor siente (equivocadamente) que la compraventa aun no se lleva a cabo (aun y cuando el contrato ya se firmó). Cabe mencionar que en el contrato se estableció una orden irrevocable de pago a favor del vendedor por la parte del precio que vendría del crédito de gobierno (es decir, el vendedor tiene garantizado el pago).
Como podemos ver, por la razón que sea, el contrato de compraventa celebrado ante el notario es deficiente ya que no establece con claridad y precisión los términos y condiciones de la operación. Incluso, en mi criterio, considerando el texto del contrato y lo que está sucediendo, el vendedor pudiera estar cometiendo hasta un delito al estar en posesión del inmueble del comprador sin el consentimiento de éste.
¿Que opinan?
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