INICIATIVA LISR 2022: Acumulación de ingresos por la nuda propiedad y el usufructo de un bien.

---

Para abatir las «planeaciones fiscales» se pretende considerar como ingresos acumulables:

La nuda propiedad y el usufructo de bienes

5.1. Acumulación de ingresos por la nuda propiedad y el usufructo de un bien

En el ejercicio de facultades de comprobación, la autoridad ha detectado que algunos contribuyentes realizan el desmembramiento de los atributos de la propiedad a fin de enajenar sólo la nuda propiedad del bien, reservándose por cierto tiempo el usufructo del mismo.

Con dicha práctica y derivado de una interpretación indebida, los contribuyentes han considerado que cuando se consolida la nuda propiedad y el usufructo no deben acumular algún ingreso, lo cual resulta incorrecto puesto que en términos del artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, constituye un ingreso acumulable.

Por lo anterior, se propone adicionar al artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, una fracción XII, con la finalidad de precisar que los contribuyentes que recurran a este tipo de prácticas deben considerar como ingreso acumulable el valor del derecho de usufructo que se determine en el avalúo que se deberá practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales, al momento en que se consolide la nuda propiedad y el usufructo de un bien. Asimismo, se establece la obligación a cargo de los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales para que, a través de declaración, informen a la autoridad fiscal las características de la operación de desmembramiento de la propiedad y los datos del contribuyente que adquirió la nuda propiedad.

Con lo anterior, se evitará que los contribuyentes eludan el pago del impuesto sobre la renta respecto a la enajenación de bienes inmuebles, bajo el argumento de que sólo se enajenó parte de los atributos de la propiedad.

5.2. Determinación de la ganancia por la enajenación de la nuda propiedad y el usufructo de un bien

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, para determinar la ganancia por la enajenación de terrenos, de títulos valor que representen la propiedad de bienes, excepto tratándose de mercancías, así como de materias primas, productos semiterminados o terminados, así como de otros títulos valor cuyos rendimientos no se consideran intereses en los términos del artículo 8 de la propia Ley, de piezas de oro o de plata que hubieran tenido el carácter de moneda nacional o extranjera y de las piezas denominadas onzas troy, los contribuyentes restarán del ingreso obtenido por su enajenación el monto original de la inversión.

Esto es, para determinar la ganancia, la Ley del Impuesto sobre la Renta es clara en establecer que los contribuyentes deben realizar una comparación entre el ingreso obtenido y el monto original de la inversión que corresponda al bien enajenado.

No obstante, se ha detectado que, derivado de abusos en la aplicación del referido artículo, algunos contribuyentes obtienen pérdidas fiscales y omiten la acumulación de ingresos derivado de la enajenación de bienes respecto de los cuales realizan el desmembramiento de la propiedad a fin de transmitir uno de los atributos.

Lo anterior es así debido a que, para determinar la ganancia por la enajenación de la nuda propiedad, los contribuyentes indebidamente comparan el precio obtenido por la enajenación de este atributo contra la totalidad del monto original de la inversión, es decir, para la realización de dicha operación no consideran únicamente la parte proporcional del monto original de la inversión que le correspondería a dicho atributo transmitido.

En ese sentido, con el objetivo de evidenciar que siempre ha sido voluntad del legislador que los contribuyentes paguen de manera proporcional sus contribuciones, se propone adicionar un cuarto párrafo al artículo 19 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, en el que se establezca que para determinar la ganancia en la enajenación de la nuda propiedad de un bien debe restarse del precio obtenido el monto original de la inversión en la proporción del precio que corresponda a dicho atributo transmitido.

---

Actualmente podemos leer lo siguiente:

Artículo 18 LISR. Para los efectos de este Título, se consideran ingresos acumulables, además de los señalados en otros artículos de esta Ley, los siguientes:

I. Los ingresos determinados, inclusive presuntivamente por las autoridades fiscales, en los casos en que proceda conforme a las leyes fiscales.

II. La ganancia derivada de la transmisión de propiedad de bienes por pago en especie. En este caso, para determinar la ganancia se considerará como ingreso el valor que conforme al avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales tenga el bien de que se trata en la fecha en la que se transfiera su propiedad por pago en especie, pudiendo disminuir de dicho ingreso las deducciones que para el caso de enajenación permite esta Ley, siempre que se cumplan con los requisitos que para ello se establecen en la misma y en las demás disposiciones fiscales. Tratándose de mercancías, así como de materias primas, productos semiterminados o terminados, se acumulará el total del ingreso y el valor del costo de lo vendido se determinará conforme a lo dispuesto en la Sección III, del Capítulo II del Título II de esta Ley.

III. Los que provengan de construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles, que de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce queden a beneficio del propietario. Para estos efectos, el ingreso se considera obtenido al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.

IV. La ganancia derivada de la enajenación de activos fijos y terrenos, títulos valor, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito, así como la ganancia realizada que derive de la fusión o escisión de sociedades y la proveniente de reducción de capital o de liquidación de sociedades mercantiles residentes en el extranjero, en las que el contribuyente sea socio o accionista.

En los casos de reducción de capital o de liquidación, de sociedades mercantiles residentes en el extranjero, la ganancia se determinará conforme a lo dispuesto en la fracción V del artículo 142 de esta Ley.

En los casos de fusión o escisión de sociedades, no se considerará ingreso acumulable la ganancia derivada de dichos actos, cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14-B del Código Fiscal de la Federación.

V. Los pagos que se perciban por recuperación de un crédito deducido por incobrable.

VI. La cantidad que se recupere por seguros, fianzas o responsabilidades a cargo de terceros, tratándose de pérdidas de bienes del contribuyente.

VII. Las cantidades que el contribuyente obtenga como indemnización para resarcirlo de la disminución que en su productividad haya causado la muerte, accidente o enfermedad de
técnicos o dirigentes.

VIII. Las cantidades que se perciban para efectuar gastos por cuenta de terceros, salvo que dichos gastos sean respaldados con comprobantes fiscales a nombre de aquél por cuenta de quien
se efectúa el gasto.

IX. Los intereses devengados a favor en el ejercicio, sin ajuste alguno. En el caso de intereses moratorios, a partir del cuarto mes se acumularán únicamente los efectivamente cobrados.

Para estos efectos, se considera que los ingresos por intereses moratorios que se perciban con posterioridad al tercer mes siguiente a aquél en el que el deudor incurrió en mora cubren, en primer término, los intereses moratorios devengados en los tres meses siguientes a aquél en el que el deudor incurrió en mora, hasta que el monto percibido exceda al monto de los intereses moratorios devengados acumulados correspondientes al último periodo citado.

Para los efectos del párrafo anterior, los intereses moratorios que se cobren se acumularán hasta el momento en el que los efectivamente cobrados excedan al monto de los moratorios acumulados en los primeros tres meses y hasta por el monto en que excedan.

X. El ajuste anual por inflación que resulte acumulable en los términos del artículo 44 de esta Ley.

XI. Las cantidades recibidas en efectivo, en moneda nacional o extranjera, por concepto de préstamos, aportaciones para futuros aumentos de capital o aumentos de capital mayores a $600,000.00, cuando no se cumpla con lo previsto en el artículo 76, fracción XVI de esta Ley.

Tratándose de intereses devengados por residentes en México o residentes en el extranjero con establecimiento permanente en el país a favor de residentes en el extranjero, cuyos derechos sean transmitidos a un residente en México o a un residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, se considerarán ingresos acumulables cuando éstos reciban dichos derechos, excepto en el caso en que se demuestre que los residentes en el extranjero pagaron el impuesto a que se refiere el artículo 166 de esta Ley.

Se agregaría lo siguiente en la iniciativa de reforma fiscal 2022:

XII. La consolidación de la nuda propiedad y el usufructo de un bien.

El ingreso acumulable conforme a esta fracción será el valor del derecho del usufructo que se determine en el avalúo que se deberá practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales, al momento en que se consolide la nuda propiedad y el usufructo de un bien. Para tales efectos, el nudo propietario deberá realizar dicho avalúo, acumular el ingreso y presentar la declaración correspondiente.

Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios ante los que se haya otorgado la escritura pública mediante la cual se llevó a cabo la operación de desmembramiento de los atributos de la propiedad, deberán informar sobre dicha situación a la autoridad fiscal, dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que se realice la operación referida, a través de declaración, de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita el Servicio de Administración Tributaria.

---

Derechos del nudo propietario

• Posee la vivienda, pero no tiene el derecho a disfrutar de ella.
• Tiene derecho a recuperar la propiedad cuando termine el periodo de usufructo.
• Debe hacerse cargo de varios gastos: los de la notaría en el momento de la compra, el IBI, el CEE, derramas…
• Debe acordar las obras con el usufructuario.
• Puede inspeccionar y vigilar la vivienda siempre con consentimiento y respeto.
• Puede vender a un tercero la nuda propiedad, siempre y cuando se respete el derecho de uso del usufructuario.

Derechos del usufructuario

• Debe cumplir con las obligaciones fiscales y declarar a Hacienda los rendimientos que le genera el inmueble.
• Correr con los gastos de la comunidad y suministros (agua, luz, vivienda…).
• Debe mantener la propiedad en buen estado.
• Puede alquilar la vivienda y disfrutar de la renta en su totalidad.

Saber mas en https://www.conceptosjuridicos.com/mx/nuda-propiedad/