Ingresos por arrendamiento + deducción ciega = ¿Pierdo el IVA Acreditable? Acá la respuesta
EL IVA ACREDITABLE EN ARRENDAMIENTO CUANDO SE OPTA POR LA DEDUCCION CIEGA
Autor colaborador:
CPC y MI Julio César Cortés Molina
Socio Director de CMA Grupo Fiscal Empresarial S.C.
Síguelo en twitter: @cpjulioccortes
El régimen de ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles de las personas físicas se encuentra en el capítulo III del título IV de la Ley del impuesto sobre la renta y es mejor conocido como el régimen de arrendamiento, en éste se gravan todos los ingresos provenientes de dicha actividad y como deducciones autorizadas tenemos las siguientes:
Artículo 115. Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:
- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda. (El énfasis es nuestro)
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Como se observa en lo que se refiere a deducciones, la ley señala que se podrán aplicar tales como el predial, los gastos de mantenimiento, los intereses reales, los salarios, comisiones y honorarios pagados, primas de seguros y las inversiones en construcciones, todos cumpliendo las características que dicho artículo 115 de la LISR manifiesta así como los requisitos que se mencionan para estas deducciones en el artículo 147 de la LISR, sin embargo en el mismo artículo 115 de la Ley en mención, en su segundo párrafo se permite a los contribuyentes que en lugar de deducir los conceptos antes señalados puedan OPTAR por deducir el 35% de los ingresos provenientes de esta actividad sin comprobación alguna, permitiendo incluso considerar además, el impuesto predial pagado en el ejercicio, a esta deducción opcional también se le conoce como “deducción ciega” dicho así porque no se necesita comprobar el monto que se pueda deducir y es bastante utilizada por los contribuyentes de esta actividad toda vez que durante el ejercicio no es común que generen erogaciones constantes en los inmuebles que arrendan porque normalmente los gastos son esporádicos y en ocasiones son pagados por los arrendatarios o inquilinos
Dado que muchos contribuyentes de arrendamiento optan por la deducción ciega, ¿qué pasa con los gastos que llegan a generar durante el ejercicio y que según la ley pudieran ser deducibles?, pues la respuesta es que ya no se deben considerar, toda vez que se ha optado por deducir el 35% de los ingresos sin que se requiera ningún comprobante, pero ahora hay otra interrogante, ¿el IVA de esos gastos se podrá considerar para la declaración mensual de IVA?, es decir, se podrá acreditar el IVA de los gastos hechos por el arrendador en cada uno de los meses del ejercicio, veamos que dice la propia Ley del IVA en lo que se refiere al acreditamiento:
Artículo 4. El acreditamiento consiste en restar el impuesto acreditable, de la cantidad que resulte de aplicar a los valores señalados en esta Ley la tasa que corresponda según sea el caso.
Para los efectos del párrafo anterior, se entiende por impuesto acreditable el impuesto al valor agregado que haya sido trasladado al contribuyente y el propio impuesto que él hubiese pagado con motivo de la importación de bienes o servicios, en el mes de que se trate. (El énfasis es nuestro)
El derecho al acreditamiento es personal para los contribuyentes del impuesto al valor agregado y no podrá ser trasmitido por acto entre vivos, excepto tratándose de fusión. En el caso de escisión, el acreditamiento del impuesto pendiente de acreditar a la fecha de la escisión sólo lo podrá efectuar la sociedad escindente. Cuando desaparezca la sociedad escindente, se estará a lo dispuesto en el antepenúltimo párrafo del artículo 14-B del Código Fiscal de la Federación.
De lo anterior se puede apreciar que en primera instancia el IVA que el arrendador pagó durante el mes por los gastos que se hayan generado en los inmuebles, es un IVA totalmente acreditable, sin embargo también se debe atender a los requisitos que para efectos de la Ley del IVA se deben cumplir que entre otros se encuentra lo siguiente:
Artículo 5. Para que sea acreditable el impuesto al valor agregado deberán reunirse los siguientes requisitos:
- Que el impuesto al valor agregado corresponda a bienes, servicios o al uso o goce temporal de bienes, estrictamente indispensables para la realización de actividades distintas de la importación, por las que se deba pagar el impuesto establecido en esta Ley o a las que se les aplique la tasa de 0%. Para los efectos de esta Ley, se consideran estrictamente indispensables las erogaciones efectuadas por el contribuyente que sean deducibles para los fines del impuesto sobre la renta, aun cuando no se esté obligado al pago de este último impuesto. Tratándose de erogaciones parcialmente deducibles para los fines del impuesto sobre la renta, únicamente se considerará para los efectos del acreditamiento a que se refiere esta Ley, el monto equivalente al impuesto al valor agregado que haya sido trasladado al contribuyente y el propio impuesto al valor agregado que haya pagado con motivo de la importación, en la proporción en la que dichas erogaciones sean deducibles para los fines del impuesto sobre la renta.
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Aparte de los requisitos que las propias leyes fiscales señalan para las deducciones, tema que en esta ocasión no vamos a profundizar, el que nos ocupa esta vez es la primera fracción del artículo 5 de la propia Ley del IVA, que para el caso de saber si el IVA que viene desglosado en las facturas de las erogaciones del artículo 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta efectivamente pagadas por los contribuyentes de arrendamiento puede acreditarse, la citada fracción menciona que será acreditable este IVA siempre que corresponda a bienes, servicios o al uso o goce temporal de bienes, estrictamente indispensable para la actividad, y además reconoce que serán estrictamente indispensables esas erogaciones siempre que sean deducibles para efectos del impuesto sobre la renta, por lo tanto, si estamos frente al supuesto de haber hecho pagos por gastos señalados en el artículo 115 de la LISR el cual define cuales son las deducciones para este tipo de contribuyentes, independientemente de optar por la deducción ciega, esos gastos no dejar de ser deducibles y en ese sentido se cumple perfectamente con el requisito para acreditar ese IVA sin mayor problema.
No hay que perder de vista que el hecho de no considerar las deducciones realizadas y tomar la opción de deducir conforme al 35% sobre los ingresos percibidos, no quiere decir que los gastos se convierten en no deducibles, tan es así que el artículo 196 del reglamento de la ley del impuesto sobre la renta señala que si se optó por la deducción ciega, en la declaración anual se podrán considerar las deducciones autorizadas, es decir, todo el ejercicio se podría aplicar la deducción opcional del 35% sobre los ingresos y en la anual cambiar la opción para considerar las deducciones autorizadas si así le conviniera al propio contribuyente.
En conclusión, el contribuyente de arrendamiento que sea contribuyente también de IVA puede en los casos en que lleve a cabo gastos en la propia actividad, solicitar factura y cumplir con todos los requisitos de las disposiciones fiscales para poder acreditar el IVA de esas erogaciones en su declaración mensual de IVA independientemente que haya aplicado la deducción opcional del 35% sobre sus ingresos, pudiendo incluso cambiar de opción para ISR en su declaración anual.
Atento a sus comentarios ;)
CPC y MI Julio César Cortés Molina
Socio Director de CMA Grupo Fiscal Empresarial S.C.
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CONTADOR ¿SERIA EL MISMO PROCEDIMIENTO SI ADEMAS TENGO INGRESOS POR ACTIVIDAD EMPRESARIAL?
GRACIAS POR SU ATENCION
Gracias por estos articulos, son de mucha ayuda y sacsn de dudas.
Interesante, yo aplico la deducción opcional del 35% pero en un mes el contribuyente metió una factura por un gasto de reparación a los locales que renta, el IVA del gasto si lo acredité pero para el ISR no consideré la factura, seguí aplicando la deducción opcional del 35%, supongo que hice lo correcto.