Sociedades Inmobiliarias de Bienes Raíces (SIBRA) y la Ley de ISR

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¿Qué es y cómo se usan las SIBRA?

    “La corrección hace mucho, pero más logra el estimulo. El halago tras la censura, es como el sol después de un aguacero”.- Goethe.

Autora: Anna Karen Fadl Martínez

www.ssgtnet.com.mx

Entre los beneficios ofrecidos por el Gobierno de México se encuentran los estímulos fiscales. Uno de ellos lo ofrece la Ley del Impuesto Sobre la Renta a las Sociedades Inmobiliarias de Bienes Raíces (SIBRA). ¿Lo conoces y lo aprovechas?

A la mayoría de los mexicanos se nos da muy bien quejarnos de lo que los demás hacen o dejan de hacer. Nos gusta saber y platicar sobre los defectos y las cosas malas que suceden. Sin embargo, no ponemos tanta atención a las cualidades y acciones buenas de los demás.

Lo anterior aplica a nuestra opinión sobre los gobernantes y las contribuciones que debemos pagar. Nos encanta quejarnos e ir diciendo que los gobernantes se roban nuestro dinero, en la mayoría de los casos, y con ello justificamos el no pagar los impuestos que nos corresponden. De igual manera, pocos investigamos sobre los estímulos y beneficios que estos últimos nos ofrecen y, por lo tanto, muchas veces no los aprovechamos.

Entre los beneficios ofrecidos por el Gobierno se encuentran los estímulos fiscales. Uno de ellos lo ofrece la Ley del Impuesto Sobre la Renta a las Sociedades Inmobiliarias de Bienes Raíces (SIBRA).

La Ley del Impuesto Sobre la Renta habla sobre las SIBRAS y el tratamiento fiscal que reciben a partir del artículo 223. Comienzo por mencionar que una SIBRA no se considera como tal porque en su acta constitutiva o en sus estatutos lo diga, si no que lo logra a través de avisos fiscales, en los que informa al SAT su intención de ser reconocida de tal forma.

La SIBRA es esencialmente una sociedad mercantil que se dedica a la adquisición o construcción de inmuebles que se destinan al arrendamiento. La implementación de la SIBRA consiste en que una persona física o moral aporte bienes inmuebles de su propiedad o el derecho para rentarlos, a dicha sociedad. Es entonces cuando las partes involucradas se convierten en acreedoras a ciertos estímulos. Para recibirlos, la SIBRA no debe vender los bienes si no han pasado al menos cuatro años desde que se adquirieron o terminaron de construir.

El primer beneficio es para aquel contribuyente que aporte los bienes o los derechos para rentarlos a la SIBRA. Mediante dicha aportación se le permite diferir la acumulación del ISR y del IETU de la ganancia obtenida al intercambiar su propiedad por acciones de la SIBRA. Dicho diferimiento puede tener lugar mientras no se vendan las acciones obtenidas o mientras la SIBRA no venda los inmuebles. Aquí hay un punto importante que me gustaría resaltar. El contribuyente, al ser accionista de la SIBRA, es su parte relacionada. Por lo tanto, para cumplir con la ley, es necesario que se consideren los bienes inmuebles o el derecho para rentarlos a valor de mercado. Es decir, al precio que se manejarían con partes independientes. Por lo tanto es aconsejable que una persona experta realice un avalúo.

El segundo estímulo es directamente para la SIBRA, a quien se le permite no efectuar pagos provisionales de ISR e IETU. Es decir, los impuestos anteriores solo se causan de forma anual.

Los dos beneficios mencionados anteriormente ofrecen a ambas partes la ventaja de contar con más liquidez.

Además de los impuestos anteriores, la SIBRA también está sujeta al pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles en el estado en donde se encuentren los inmuebles y al pago de IVA. Sin embargo, éste último no se causa en caso de que se trate de construcciones habitacionales o de usufructo de las mismas, y lo paga la SIBRA a la persona que hace la aportación, y esta al fisco.

Para ISR, la aportación se considera como una inversión o adquisición y, por lo tanto, puede deducirse. Cuando la aportación fue de un edificio, la SIBRA puede deducir por vía de la depreciación el 5% del valor de las construcciones. En cambio, si la aportación es por el usufructo, entonces se deduce el 15% del monto aportado por vía de la amortización. Para IETU, aplica considerar la aportación como una “compra” de un activo y se puede deducir. El requisito es que la deducción haya sido efectivamente erogada, y se considera que como se entregan acciones a cambio, los intereses del aportador quedan satisfechos y se cumple con el requisito.

El momento de acumular el valor de lo aportado será el mismo tanto para ISR como para IETU. Dicho momento será cuando se vendan las acciones o los bienes inmuebles o derechos. En IETU es obligatorio deducir cuando la contraparte acumula (principio de simetría). Sin embargo este caso es una excepción, ya que se puede deducir desde que se adquiere, mientras que como estímulo fiscal se permite acumular hasta que se presenten las situaciones antes mencionadas.

Este sistema no está diseñado para que los socios retiren el importe de las rentas, si no que para que las reinviertan. Por lo anterior, los retiros de los accionistas deberán observar el costo del ISR sobre dividendos que es con cargo a la SIBRA, en caso de que no se tenga generada la CUFIN que establece la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

En conclusión, creo que la ley ofrece un buen estímulo para las sociedades que quieran aplicar esta estrategia, al permitirles tener liquidez al no tener que realizar pagos provisionales y poder deducir depreciaciones o amortizaciones para ISR y el importe de la aportación para IETU, lo cual puede ocasionar que en algunos ejercicios no se causen estos impuestos. El sistema es generalmente usado por un grupo, en cuyo caso este último contará con una empresa cuya finalidad sea meramente inmobiliaria y se dedicará al arrendamiento de los inmuebles. Además, los accionistas salvaguardarán el patrimonio inmobiliario de la empresa.

Por último quisiera dejar las siguientes reflexiones. No debemos esperar a que los otros investiguen las cosas por nosotros o nos entreguen todo en charola de plata. Las soluciones o beneficios existen, es cosa de que nosotros los busquemos para ser más exitosos. El que otros no cumplan con sus obligaciones no es excusa para que nosotros tampoco lo hagamos. Si nosotros mismos no cumplimos el asunto se vuelve un círculo vicioso que nunca acaba. No podemos esperar un cambio si no empezamos cada uno de nosotros por hacerlo. Si queremos un mejor futuro para México debemos poner el ejemplo a las próximas generaciones.

Adicionalmente consideró que se debe de ampliar la gama de estímulos y facilitar su aplicación minimizando los requisitos para su aplicación, con la finalidad de reactivar la actividad económica de nuestro país y promover la inversión extranjera, que es necesaria para generar fuentes de empleo y mejorar la calidad de vida de nuestro país. Es decir creo que es preferible estimular y premiar que castigar y en muchas ocasiones no recaudar para generar economía y empleos que a su vez generen otros impuestos y por parte de los contribuyentes tener el compromiso de investigar, conocer y en su caso aplicar los estímulos que existen en México.

Fuente: www.ssgtnet.com.mx

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