Contrato de arrendamiento en México, tips al redactarlo.

Contar un con buen contrato de arrendamiento es imprescindible para proteger tus ingresos y el estado físico de tu casa o local comercial.

Por otro lado, muchísima gente tiene la necesidad de vivir en una casa rentada o bien, instalar su negocio en un local comercial que no es propio.

En este post te voy a contar 16 cosas que debes tener en cuenta al preparar el contrato de arrendamiento blindado:

1. Define claramente los nombres de las partes

Como en todos los contratos y documentos legales, es muy importante establecer los nombres completos de la partes. Aunque parezca ilógico, me ha tocado ver muchos documentos donde le ponen “Carlos López” y luego nos damos cuenta que debió ser “Juan Carlos López Rodríguez”.

Ahora, si alguna de las partes es una empresa, también debes escribir la denominación social completa… por ejemplo “Carnes de Vaca Loca, S.A. de C.V.”

2. Solo el propietario del inmueble puede rentarlo.

Si eres el inquilino, debes pedirle al arrendador que te demuestre que él es el dueño del inmueble. Puedes pedirle que te muestre una copia de la escritura pública de propiedad o bien, una copia del pago del predial.

Recuerda que los recibos y facturas de servicios públicos o privados no te acreditan la propiedad.

La excepción a la regla es cuando el arrendador cuenta con autorización expresa del propietario para dar el inmueble en arrendamiento… pero en estos casos, te sugiero que tengas cuidado y busques la forma de estar seguro que dicha autorización es verdadera.

3. Señala claramente la ubicación del inmueble.

Al establecer el domicilio, incluye en el contrato todos los datos. Calle, número exterior, número interior, departamento, colonia, nombre del edificio, ciudad, estado, código postal, entrecalles, etc.

Mas vale sobrado que faltado.

4. Establece claramente el uso permitido del inmueble y, en su caso, los prohibidos.

Cuando se renta un inmueble, éste puede ser usado para fines comerciales, industriales o bien, para uso habitacional. Cada tipo de uso tiene sus particularidades y, para los fines comerciales o industriales, aplican diversos permisos municipales que deben obtenerse.

Adicionalmente, es recomendable establecer claramente qué usos estarán tajantemente prohibidos. Como dije anteriormente, en ocasiones, más vale sobradito.

5. Establece la vigencia del contrato

En un arrendamiento, por ser un contrato que se prolonga en el tiempo, es recomendable establecer qué vigencia tendrá y a partir de cuándo iniciará a contabilizarse.

En este tipo de contratos es más o menos común que el documento se firme en una fecha que no es precisamente cuando se le entrega la posesión al arrendatario. Por ello, es posible que el contrato tenga una fecha X pero que la vigencia inicie en una fecha Y.

Cuando la vigencia no iniciará precisamente en la fecha del contrato, yo sugiero que las partes firmen un acta de entrega-recepción el día en que la posesión se entregue al arrendatario.

De esta manera, quedará claro cuando inició la vigencia.

6. Establece el monto de la renta

Sin duda, este es uno de los consejos más obvios.

Establecer el monto de la contraprestación que el arrendatario pagará por el uso de la casa, local o bodega es básico pero, al respecto, es también importante señalar, dónde y cuándo deberá pagarse la renta.

La regla general de la ley es que la renta se pagará en el domicilio arrendado… es decir, el arrendador tiene la obligación de ir al inmueble a cobrar la renta.

Si las partes acuerdan que el arrendatario es quien deberá ir al domicilio del arrendador a pagar o bien, que el arrendatario deberá pagar la renta mediante transferencia electrónica de fondos, esto deberá mencionarse expresamente en el contrato.

Una última cosa que te recomiendo establecer claramente en el contrato es el mecanismo que se usará por las partes para determinar los aumentos anuales de la renta. Puede ser conforme a la inflación o bien un porcentaje fijo.

7. Establece si habrá algún periodo de gracia para el arrendatario.

En ocasiones, las partes acuerdan que, una vez que el arrendatario tome posesión del inmueble, el arrendatario llevará a cabo algunas remodelaciones o mejoras al mismo. Este tipo de acuerdos son más comunes en los contratos comerciales o industriales.

Cuando se llega a este tipo de negociaciones, es común que se acuerde entre las partes que el arrendatario tendrá un periodo de gracia en cuanto al pago de la renta. Tal vez durante el primer mes o durante los 2 primeros el arrendatario no pagará renta.

Este tipo de acuerdos deben redactarse con cuidado para que el arrendatario no quede desprotegido frente al arrendador.

8. Menciona si el arrendatario tendrá, o no, derechos de preferencia.

El código civil establece que el arrendatario tendrá el “derecho del tanto” sobre el inmueble. Esto significa que, si el arrendador quiere vender el inmueble mientras el arrendamiento esta vigente, el arrendatario tendrá preferencia para comprarlo.

En muchas ocasiones, el arrendador no quiere darle al arrendatario este derecho. De ser así, el contrato debe establecerlo expresamente.

9. Señala si la vigencia es forzosa o no

Retomando el tema de la vigencia del contrato, una recomendación más es señalar en el documento si la vida del contrato será, o no, forzosa para las partes. Cuando la vigencia es forzosa, ni el arrendador ni el arrendatario deben dar por terminado el contrato anticipadamente.

En caso de hacerlo, el arrendador tendría el derecho de demandar al arrendatario por el pago de las rentas que falten para completar la vigencia. Si el arrendador fuera quien quisiera terminar anticipadamente el contrato, el arrendatario podría válidamente rehusarse a desocupar el inmueble.

Por otro lado, si las partes deciden que la vigencia no será forzosa, entonces lo recomendable es establecer el procedimiento a seguir para terminar el contrato.

Generalmente se dice que la parte que quiera dar por terminada la relación deberá notificar a la otra con 1 o 2 meses de anticipación, cuando se trata de casa-habitación. Cuando se trata de locales comerciales o bodegas industriales, es común que el plazo de notificación sea más largo… a veces 6 meses o incluso 1 año.

10. Señala a quién corresponden los mantenimientos al inmueble

Bien dicen que todo por servir se acaba y en el caso de los inmuebles también es cierto.

Por ello, es importante que el contrato de arrendamiento sea claro en cuanto a qué tipo de mantenimientos al inmueble le corresponden al propietario y cuales al inquilino. Recuerda que las partes pueden establecer las reglas que gusten.

Ahora, lo común es que el arrendador sea responsable por los mantenimientos a las partes estructurales del inmueble (techos, pisos, paredes, impermeabilización, tuberías, etc.) mientras que el arrendatario lo sea de las cuestiones menores o bien, de los daños por el uso normal del inmueble.

El arrendatario también sería responsable por los daños que se causen por su culpa o negligencia.

11. Establece si aplica, o no, la prórroga automática del contrato

Este es otro tema relacionado a la vigencia del contrato y es importante abordarlo.

Conforme a la ley, la regla general es que si el inquilino no desocupa el inmueble al finalizar la vigencia del contrato y el arrendador no se opone expresamente a dicha ocupación, entonces el arrendamiento se tendrá por prorrogado automáticamente.

Para oponerse a la ocupación, el arrendador cuenta con 10 días contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato y dicha oposición debe hacerse, preferentemente, ante notario.

Es común que en los contratos de arrendamiento se diga que el arrendador se opone a que el inquilino continúe ocupando el inmueble pero existe jurisprudencia que establece que es inválido cuando la oposición se manifiesta previo a la terminación del contrato.

Por ello, es muy importante que el dueño del inmueble sepa lo anterior para que pueda actuar oportunamente.

12. Señala las reglas que aplicará al depósito en garantía

En los arrendamientos es común que el propietario pida al inquilino un depósito en garantía que generalmente es el equivalente a 1 o 2 meses de renta.

En estos casos es recomendable que en el contrato se diga para qué se entrega el depósito en garantía y bajo qué condiciones éste será devuelto al arrendatario.

Lo más común es decir que la garantía se entrega para que, en su caso, el arrendador pague los adeudos de servicios públicos o privados que el arrendatario deje de pagar y para llevar a cabo cualesquiera reparaciones que pudieran ser necesarias por la culpa del arrendatario.

En cuanto a esto último, yo siempre recomiendo que al entregar el inmueble al arrendatario, ambas partes tomen fotografías del estado del inmueble ya que me ha tocado que el arrendador, al recibir de vuelta el inmueble, argumente daños que, tal vez, ya estaban desde un inicio.

13. Establece el inventario de equipo que se entrega junto con el inmueble

Otro tema que puede volverse un problema al finalizar el contrato es el de los equipos entregados al inquilino. Me refiero a estufa, refrigerador, ventiladores, aires acondicionados, persianas, cortinas, lámparas, candelabros, etc.

Siempre es recomendable levantar un buen inventario de todo lo que se encuentra dentro del inmueble y señalar si dichos equipos funcionan correctamente.

14. Establece si el inquilino deberá asegurar el inmueble

Adquirir un seguro para el inmueble no es muy común cuando se trata de casas-habitación (aunque debería serlo) pero cuando el inmueble es un local comercial o una bodega industrial, la tendencia es que los arrendadores le pidan al arrendatario que adquieran un seguro que cubra el valor de reposición del inmueble.

Incluso, algunas aseguradoras ofrecen seguros para la renta de inmuebles.

Otra opción es que el arrendador sea quien adquiera el seguro y luego se lo cobre al arrendatario.

En estos temas es importante, también, tener cuidado y leer muy bien las coberturas del seguro y sus exclusiones, ya que no querrás, cuando lo ocupes, llevarte una desagradable sorpresa.

15. Establece las penas convencionales que aplicarán por incumplimiento

En México si es válido establecer penas convencionales. En otros países no lo es.

Por ello, es común en los arrendamientos establecer que, por ejemplo, si el inquilino no desocupa el inmueble voluntariamente, se hará acreedor a una pena convencional que puede ser de hasta el 100% del monto de la renta mensual.

Al establecer una pena convencional como ésta, el monto de la renta se duplica si el arrendatario se niega a desocupar la casa, local o bodega.

16. Notariar el contrato

En varios estados de México, notariar el contrato de arrendamiento da al arrendador una ventaja importantísima frente al inquilino. Dicha ventaja es la de poder embargarle bienes al arrendatario en forma precautoria en caso de falta de pago de la renta.

Como te imaginarás, tener la opción de embargarle bienes al arrendatario es una medida de presión muy grande cuando tienes un arrendatario que nomás no quiere pagar.

Históricamente, los juicios de arrendamiento eran muy largos y tediosos y, lograr cobrarle al arrendatario a veces era casi imposible. Ahora, con posibilidad de embargar bienes, la probabilidad de obtener el cobro del dinero es mucho mayor.