Aplicación del costo estimado para desarrolladores inmobiliarios.
Aplicación del costo estimado para desarrolladores inmobiliarios
Autor:
L.C.P. Mireya Valdivia
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En la industria de la construcción normalmente existe un desfasamiento en cuanto a los momentos de acumulación de ingresos y la deducción de costos.
Algunos desarrolladores inmobiliarios podrían estar acumulando los anticipos que reciben en las preventas, por ejemplo de departamentos o casas, sin haber iniciado la construcción y por lo tanto, no tienen costo para la disminución de los anticipos (ingresos) recibidos.
En este sentido, claramente se observa que dichas acciones podrían afectar incluso la viabilidad de los propios proyectos, dado que se estaría pagando el Impuesto sobre la Renta (ISR) directamente sobre el importe de los anticipos, sin deducción alguna, teniendo como consecuencia pagos en exceso de dicho impuesto, debido a que no se estaría determinando sobre el Resultado Fiscal, sino sobre el importe directo de los anticipos, como si éstos fueran la utilidad.
Para efectos de evitar un desfasamiento en la acumulación de ingresos, deducción de costos, una posible descapitalización, así como pagos del ISR en exceso; los desarrolladores inmobiliarios que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido podrán aplicar el régimen previsto en el artículo (art.) 36 de la Ley del ISR que consiste en deducir un “costo estimado”.
Mi interpretación respecto a los “ajustes” que establece el art. 36 de la Ley del ISR, mismos que se realizan a dos distintos niveles:
- a) el “primer nivel de ajuste” (comparación de factores), se lleva a cabo al final de cada ejercicio por el periodo de la obra; en donde, en mi opinión la comparación de los factores anterior (es) V.S. “nuevo factor”, se debe de determinar considerando la “estimación” (original o última) de las erogaciones directas e indirectas por el total de la obra V.S. una “nueva estimación” total por los mismos conceptos que se tengan al final de cada ejercicio y, no V.S. las erogaciones reales (efectuadas) en dicho ejercicio o las acumuladas hasta ese momento y,
- b) el “segundo nivel de ajuste” (comparación de erogaciones), se lleva a cabo en el último ejercicio por el que se terminen de acumular los ingresos derivados de la obra, comparando las erogaciones reales (efectuadas) por todo el periodo de la obra V.S. el total de las erogaciones estimadas deducidas por el mismo periodo, ambas erogaciones actualizadas, según lo que más adelante se señala.
Desde mi punto de vista no tendría sentido el régimen que establece el art. 36 de la Ley del ISR, si en el “primer nivel de ajuste” se lleva a cabo la comparación de factores considerando las erogaciones estimadas V.S. las reales, debido a que el contribuyente causaría el ISR sobre una base diferente a la del Resultado Fiscal que realmente tendría la totalidad de la obra, lo cual haría prácticamente inaplicables los beneficios del art. 36 en comento.
Dado lo anterior, es importante analizar el régimen que establece el art. 36 de la Ley del ISR.
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