Arrendamiento en Copropiedad de Personas Físicas. ¿Beneficios maximizados?

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Arrendamiento en Copropiedad de Personas Físicas

¿Beneficios maximizados?

Autor colaborador:

 Pablo Ricardo Pérez Toral

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En esta ocasión amables lectores, tocaremos un tema por demás interesante, la Copropiedad en Arrendamiento de Personas Físicas, analizaremos cómo se puede llevar a cabo, qué beneficios puede traer consigo, primeramente mostraremos los fundamentos legales, algunos comentarios, posteriormente ejemplificaremos lo señalado con un caso práctico en la medida de lo posible.

¡¡Entonces iniciemos!!

Fundamentos Legales.

Real Academia Española de la Lengua RAE.

Inmuebles.- “Bienes construidos para casa, que también pueden ser utilizados como negocio para uso comercial, industrial o de servicios.”

Código Civil Federal.

DelaCopropiedad

Artículo 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.

Artículo 939. Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Artículo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

Artículo 942. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.

Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Artículo 951. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Artículo 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario.

Del Arrendamiento

Artículo 2398. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria.

Artículo 2403. No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios.

Ley de ISR.

Artículo 92. Cuando los ingresos de las personas físicas deriven de bienes en copropiedad, deberá designarse a uno de los copropietarios como representante común, el cual deberá llevar los libros, expedir los comprobantes fiscales y recabar la documentación que determinen las disposiciones fiscales, así como cumplir con las obligaciones en materia de retención de impuestos a que se refiere esta Ley.

Cuando 2 o más contribuyentes sean copropietarios de una negociación, se estará a lo dispuesto en el artículo 108 de esta Ley.

Los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento del representante común.

Lo dispuesto en los párrafos anteriores es aplicable a los integrantes de la sociedad conyugal.

 Artículo 114. Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:

1.Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.

2.Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.

Los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.

 Artículo 115. Podrán efectuar las deducciones siguientes:

1.Los pagos por el impuesto predial correspondiente al año sobre dichos inmuebles, las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas y, en su caso, el impuesto local sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

2.Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.

3.Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente.

4.Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones sobre dichos salarios, efectivamente pagados.

5.El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.

6.Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en lugar de las deducciones señaladas en este artículo.También podrán deducir, además, el pago del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.

Enel subarrendamiento, sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.

Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones de las fracciones 1 a 5 de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los 3 meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.

Artículo 116. Efectuarán los pagos provisionales mensuales o trimestrales, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas.

El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 106 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre, por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 115 de la misma, correspondientes al mismo periodo.

Los contribuyentes que obtengan ingresos de este capítulo, que no excedan de 10 salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, podrán efectuar los pagos provisionales de forma trimestral.

En el subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.

Cuando los ingresos de este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancias de la retención y comprobante fiscal; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley. El impuesto retenido podrá acreditarse contra el señalado en el segundo párrafo de este artículo.

Artículo 118. Los contribuyentes que obtengan ingresos de este Capítulo, además de efectuar los pagos de este impuesto, tendrán las siguientes obligaciones:

1.Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.

2.Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento. No quedan comprendidos en lo dispuesto en esta fracción quienes opten por la deducción del 35% que señala el artículo 115 de esta Ley.

3.Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas.

4.Presentar declaraciones provisionales y anual, en los términos de esta Ley.

5.Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el SAT mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a 100 mil pesos.

Reglamento de la Ley de ISR.

Artículo 142. ………  

Los contribuyentes podrán nombrar a un representante común para que a nombre de los copropietarios o de los integrantes de la sociedad conyugal, según se trate, sea el encargado de realizar el cálculo y entero de los pagos provisionales del Impuesto.

Artículo 143. Los contribuyentes que paguen el Impuesto a su cargo en términos del Título IV, Capítulos II y IIII de la Ley, que para la realización de las actividades por las que paguen dicho Impuesto utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, podrán deducir los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere el artículo 30 de este Reglamento.

Artículo 145. Para efectos del artículo 92 de la Ley, tratándose de ingresos que deriven de otorgar el uso o goce temporal o de la enajenación de bienes, cuando dichos bienes estén en copropiedad o pertenezcan a los integrantes de una sociedad conyugal, deberán presentar sus declaraciones de pagos provisionales y del ejercicio, tanto el representante común como los representados y los integrantes de la sociedad conyugal, por la parte proporcional de ingresos que les correspondan a cada uno, excepto cuando opten por aplicar lo dispuesto en el artículo 142 de este Reglamento.

Para efectos del párrafo anterior, cada contribuyente podrá deducir la parte proporcional de las deducciones relativas al periodo por el que se presenta la declaración.

Artículo 161. Para efectos de los arts. 118, fracción V y 128 de la Ley, los contribuyentes deberán informar el monto de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional o extranjera, así como en piezas de oro o plata, si al incluir los impuestos correspondientes, supera la cantidad establecida en dichos artículos.

Ley del IVA.

Artículo 1o. Están obligadas al pago del impuesto al valor agregado establecido en esta Ley, las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes:

…………………………………………………………………………………………….

III. Otorguen el uso o goce temporal de bienes.

El impuesto se calculará aplicando a los valores que señala esta Ley, la tasa del 16%. El impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.

El contribuyente trasladará dicho impuesto, en forma expresa y por separado, a las personas que adquieran los bienes, los usen o gocen temporalmente, o reciban los servicios. Se entenderá por traslado del impuesto el cobro o cargo que el contribuyente debe hacer a dichas personas de un monto equivalente al impuesto establecido en esta Ley, inclusive cuando se retenga en los términos de los artículos 1o.-A o 3o., tercer párrafo de la misma.

Artículo 19. Para los efectos de esta Ley se entiende por uso o goce temporal de bienes, el arrendamiento, el usufructo y cualquier otro acto, independientemente de la forma jurídica que al efecto se utilice, por el que una persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes tangibles, a cambio de una contraprestación.

Se dará el tratamiento que está Ley establece para el uso o goce temporal de bienes, a la prestación del servicio de tiempo compartido.

Artículo 20. No se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de los siguientes bienes:………………………………………………………………………………………………

1. Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa- habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa- habitación. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.

 Artículo 23. Para calcular el impuesto, se considerará el valor de la contraprestación pactada a favor de quien los otorga, así como las cantidades que además se carguen o cobren a quien se otorgue el uso o goce por otros impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto.

Reglamento de la Ley de IVA.

Artículo 3. Para los efectos del artículo 1o.-A, último párrafo de la Ley, las personas morales obligadas a efectuar la retención del impuesto que se les traslade, lo harán en una cantidad menor, en los casos siguientes:

1. La retención se hará por las 2 terceras partes del impuesto que se les traslade y que haya sido efectivamente pagado, cuando el impuesto le sea trasladado por personas físicas por las operaciones siguientes:

………………………………………………………………………………………………..

1. c) Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes.

Artículo 45. Para efectos del art. 20, fracción II de la Ley, cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien inmueble destinado a casa habitación y se proporcione amueblado, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.

No se considera amueblada la casa habitación cuando se proporcione con bienes adheridos permanentemente a la construcción, y con los de cocina y baño, alfombras y tapices, lámparas, tanques de gas, calentadores para agua, guardarropa y armarios, cortinas, cortineros, teléfono y aparato de intercomunicación, sistema de clima artificial, sistema para la purificación de aire o agua, chimenea no integrada a la construcción y tendederos para el secado de la ropa.

Caso Práctico.

Los jóvenes Alondra y Edson Pérez, son hermanos, residen en la ciudad de Orizaba, Veracruz.¡¡Es un lugar de un clima estupendo, con un paisaje increíble, una panorámica de la ciudad y sus alrededores, desde el teleférico extraordinaria!! Cada uno tiene su domicilio en diferente lugar, ambos recibieron en común un bien inmueble como herencia, son unos departamentos que están localizados en dicha ciudad; ya le realizaron las modificaciones y reparaciones adecuadas para poder rentar los departamentos. También realizaron el pago de las contribuciones y derechos del mismo, el único inconveniente es que el inmueble está en Copropiedad, por lo cual empezaron a investigar por su cuenta como poder realizar la renta de dichos departamentos, que inicialmente, son para casa habitación.

Ellos desean tener todo en un debido orden, para no tener problemas con ningún tipo de autoridad, principalmente con “Hacienda”, no desean sufrir ningún tipo de molestia, por lo que quieren realizar el pago correcto y justo de las contribuciones que resulten por la renta de los departamentos.

Ya contactaron a una especialista de la materia fiscal, recibieron excelentes referencias de ella, que es una persona con toda la experiencia y conocimientos del área, muy responsable, por lo cual decidieron solicitar el servicio de la CP y MI Linda Carter.

Le comentaron lo que tienen proyectado hacer, y que necesitan de su apoyo, la maestra Linda ya los escuchó con mucha atención, les comentó que por supuesto los ayudara en lo que desean emprender.

La Mtra. Linda les indica que los copropietarios nombrarán un Representante común de la Copropiedad, cada integrante de la copropiedad cumplirá con las obligaciones fiscales de pago provisional y declaración del ejercicio deIISR, de forma individual, los comprobantes de activos, compras y gastos, deberán estar a nombre del representante de la copropiedad, de igual manera los recibos de arrendamiento de ingresos (CFDI) deberán ser expedidos a nombre de dicho representante. (Art. 199 RISR)

Así mismo, señalarán cuales son los porcentajes de la copropiedad que le corresponde a cada uno de los copropietarios. Al momento de inscribir la Copropiedad al RFC, cada copropietario manifestará si es representado o es el Representante Común, las diferentes actividades por las que obtendrán ingresos o si es la única fuente del mismo.

 Tambiénles menciona los siguientes puntos:

Para el IVA:

1.El Representante de la copropiedad considera los ingresos de todos los copropietarios, presenta los pagos mensuales definitivos de IVA, al estar exento no se realizarán.

2.El representado no presenta ninguna declaración de IVA.

3.Los copropietarios, designarán representante común ante las autoridades fiscales, y será éste quien cumpla con las obligaciones establecidas en la Ley (art. 32 LIVA, RLIVA 76).

4. El impuesto se declarará hasta que se cobren las contraprestaciones y por el importe de cada una de ellas, (art. 22 LIVA).
5. Cuando el arrendamiento lo otorguen a personas morales, éstas le retendrán las 2 terceras partes del IVA, (arts. 1-A LIVA, 3 RIVA).

Para el ISR:

Arrendamiento en Copropiedad (Título III).

1. Presentarán pago provisional del ISR, ambos, representante común y representado (art. 145 RISR).
2. Presentarán declaración del ejercicio, tanto el representante común como los representados, (art. 145 RISR).
3. Acumularán la parte proporcional del ingreso que les corresponda (art. 145 RISR).
4. Podrán deducir la parte proporcional que les corresponda de las deducciones del periodo de la declaración (art. 145 RISR).
5. Podrán utilizar la deducción opcional o ciega (art. 115 LISR).
6. Realizarán pagos provisionales mensuales, o en su caso trimestrales, sino superan los 10 salarios mínimos generales elevados al mes. (Art. 116 LISR).
7. Cuando los ingresos de arrendamiento se obtengan de personas morales, éstas le retendrán el 10% como pago provisional. (Art. 116 LISR).
8. Llevarán contabilidad como lo señala el CFF y su Reglamento, excepto quienes utilicen la deducción opcional del 35 %. (Art. 118 LISR).
9. Podrán llevar la contabilidad en “Mis Cuentas”, para lo cual presentarán un caso de aclaración en la página de internet del SAT. (Reglas 2.8.1.5., 2.8.1.9., 2.8.1.19., 3.14.3., RMF 2017).
10. El representante común de la copropiedad expedirá el CFDI por arrendamiento, los comprobantes de gastos y de adquisición activos estarán a su nombre. (Arts. 118 LISR, 199 RISR).
11. Cada copropietario, podrá disminuir de la utilidad fiscal que le corresponda, las deducciones personales que tenga, siempre que reúnan los requisitos establecidos por la LISR para su deducción (Art. 151).
12. También cada copropietario podrá disminuir de la utilidad fiscal que le corresponda, los Donativos no onerosos ni remunerativos, respetando los requisitos de la LISR (Art. 151).
13. De igual manera, cada copropietario podrá disminuir de la utilidad fiscal que le corresponda, los pagos por servicios educativos, es decir, las colegiaturas (Decreto que compila diversos beneficios fiscales Arts. 1.8. 1.9. y 1.10. DOF 26/12/2013).

Una vez que los jóvenes Edson y Alondra, conocen y entienden la información anteriormente señalada por la maestra Linda, a continuación le proporcionarán los datos y documentación para que les realice los cálculos fiscales correspondientes.

Porcentajes y Representante Común de la Copropiedad:

Edson Pérez            Representante común                           50 %

Alondra Pérez          Representada                                        50 %

 

		Datos  2017
*	Departamentos que contiene el inmueble						8
*	Importe de la renta mensual por departamento						$  10,000.00
*	Impuesto predial pagado						$    6,000.00
*	Meses que estuvieron rentados los Departamentos						12
*	Se utilizará la Deducción opcional del art. 115 de la LISR						35%
*	Deducciones Personales Edson Pérez						$    9,800.00
*	Deducciones Personales Alondra Pérez						$  14,700.00
*	Pagos Provisionales del ejercicio Edson Pérez						$  53,988.00
*	Pagos Provisionales del ejercicio Alondra Pérez						$  53,988.00
		Pagos Provisionales de ISR 2017
					Edson Pérez		Alondra Pérez
	Ingresos acumulables del periodo				Enero		Enero
	Ingresos cobrados del mes o periodo			80,000.00	40,000.00		40,000.00
(+)	Otros ingresos cobrados			–	–		–
(=)	Total de ingresos cobrados			80,000.00	40,000.00		40,000.00	A)
	Deducciones autorizadas del periodo
	Ingresos cobrados del periodo				40,000.00		40,000.00
(x)	Porcentaje de la deducción opcional				35%		35%
(=)	Deducción autorizada opcional				14,000.00		14,000.00	B)
(+)	Impuesto predial pagado proporcionalmente				250.00		250.00
(=)	Total de deducciones del periodo				14,250.00		14,250.00
	Base para ISR		A (-) B (=) C		25,750.00		25,750.00
	ISR determinado				4,499.00		4,499.00
(-)	ISR retenido				–		–
(=)	ISR a cargo				4,499.00		4,499.00
(-)	Subsidio al empleo pagado				–		–
(-)	Otros acreditamientos				–		–
(-)	Compensación de saldos a favor				–		–
(=)	Importe de ISR a pagar				4,499.00		4,499.00
	Para efectos prácticos de nuestro ejemplo, solo se muestra el pago provisional correspondiente
	a un mes del ejercicio, desde luego que deberán realizarse los correspondientes a los 12 meses
	del ejercicio si éste es regular, por el contrario, si el ejercicio fuera irregular, solo se realizará el
	cálculo de los meses que correspondan a dicho ejercicio irregular.
		Declaración Anual de ISR 2017
					Edson Pérez		Alondra Pérez
	Ingresos Acumulables
	Ingresos del ejercicio cobrados			960,000.00	480,000.00		480,000.00
(+)	Otros ingresos cobrados			–	–		–
(=)	Total de Ingresos cobrados del ejerc.			960,000.00	480,000.00		480,000.00	A)
	Deducciones Autorizadas
	Total de Ingresos cobrados del ejerc.				480,000.00		480,000.00
(x)	Porcentaje de la deducción opcional				35%		35%
(=)	Deducción autorizada opcional				168,000.00		168,000.00
(+)	Impuesto predial pagado				3,000.00		3,000.00
(=)	Total de deducciones del ejercicio				171,000.00		171,000.00	B)
	Utilidad o pérdida del ejercicio			A (-) B (=) C	309,000.00		309,000.00
(-)	Deducciones personales				9,800.00		14,700.00
(=)	Base gravable para ISR				299,200.00		294,300.00
	Aplicación de Tarifa ejercicio 2017 del Anexo 8 de la RMF
	ISR del ejercicio				51,679.00		50,526.00
(-)	Pagos provisionales				53,988.00		53,988.00
(-)	Otros acreditamientos				–		–
(-)	Subsidio al empleo				–		–
(-)	Compensación de saldos a favor				–		–
(=)	ISR a cargo o (a favor) del ejercicio				–     2,309.00		–      3,462.00

Conclusiones:

En esta ocasión, al resultarle saldo a favor de ISR del ejercicio a cada uno de los copropietarios, podrán solicitar la Devolución o la Compensación del mismo (Arts. 152 LISR; 22, 23 del CFF). Lo deberá realizar en forma individual cada copropietario, la Devolución automática del saldo a favor no procederá según lo señala la Regla 2.3.2. de la RMF 2017, por lo cual tendrán que solicitar la Devolución a través del FED, es decir, Formato Electrónico de Devoluciones, que se realizará en el Buzón tributario ubicado en la página de internet del SAT.

También se debe mencionar que para nuestro ejemplo práctico no se utilizaron los pagos por colegiaturas, ni los donativos, porque los contribuyentes no contaban con ellos.

De igual manera los contribuyentes únicamente contaban con esa fuente de ingresos, pero si por el contrario, ellos hubieran tenido otras fuentes de ingresos de otros capítulos del Título IV de la LISR, la utilidad fiscal determinada por la copropiedad se tendría que haber acumulado en la proporción correspondiente de cada copropietario a sus demás Ingresos acumulables; así mismo, el ISR de los Pagos Provisionales correspondientes de cada copropietario, se podría acreditarcontra su ISR anual individual.

Después de realizarle el cálculo de sus impuestos y explicarles detalladamente, los jóvenes Edson y Alondra, agradecen profundamente a la maestra Linda Carter, toda su valiosa ayuda y cooperación, para resolverles esos problemas y dudas que tenían con respecto a todo lo anteriormente planteado.

Muchas gracias por su amable atención. Hasta la próxima.

Pablo Ricardo Pérez Toral

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