Avalúo Fiscal ¿Quiénes están autorizados para realizarlos y para que sirven?

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Avalúo Fiscal.

¿Quiénes están autorizados para realizarlos y para qué sirven?

En nuestra “nueva ley suprema” la sección de preguntas frecuentes del SAT un contribuyente hace el siguiente cuestionamiento:

—- Fin de la respuesta de la autoridad fiscal. —-

Avalúos Fiscales

Los avalúos fiscales son necesarios para el cálculo de impuestos por los notarios, tanto del Impuesto de adquisición, así como el ISR, según sea el caso.

• Para qué sirven

Por ley se determina lo que resulta el mayor valor, y es el que se toma para pago de impuestos, ya sea la boleta predial, el valor de compra-venta o el avalúo fiscal emitido por una sociedad autorizada y el Perito autorizado.

• Casos donde se solicitan los avalúos Fiscales en México

Para traslados de dominio (ISAI) y (ISR).

• Tipos de Avalúos Fiscales

Existe un solo tipo de avalúo cuyo formato y valores de referencia son publicados en el Código Financiero del D.F., cada día ultimo de cada año, y un manual de lineamientos técnicos a seguir.

• Trámites y documentos para realizar un Avalúo Fiscal en VALUAINM, S.A.

• Copia de la escritura
• Copia de la última boleta predial
• Copia de la boleta del agua
• Planos
• Visita de campo

Proceso para realizar un avalúo

Se contacta a la empresa (nosotros) con la documentación antes mencionada, se asigna un perito para realizar la visita, se cotejan los planos, se describen los materiales, edad, conservación, reporte fotográfico, etc., para obtener un valor comercial.

Comentarios de romerofierro.com.mx

En materia de Avalúos, como es de su conocimiento el Reglamento del Código Fiscal de la Federación señala:

 “Artículo 3.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.

Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:

I.          El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales;

II.         Instituciones de crédito;

III.        Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y

IV.        Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.

La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el procedimiento que al efecto establezca el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo. El valor determinado en dicho avalúo será el que prevalezca.

En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado en el primer párrafo de este artículo.

En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente:

a)         Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo;

b)         La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y

c)         El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento.”

Corrigiendo la omisión de incluir a los “valuadores con cédula profesional” nuevamente en la resolución miscelánea para 2015 se señaló:

“Personas autorizadas para realizar avalúos en materia fiscal

2.1.34.             Para los efectos del artículo 3 del Reglamento del CFF, los avalúos que se practiquen por personas que cuenten con cédula profesional de valuadores, expedida por la Secretaría de Educación Pública, podrán ser recibidos y, en su caso, aceptados para efectos fiscales.

                        RCFF 3

   Por lo anterior, desde nuestro punto de vista, realizando una interpretación sistemática, solo  están facultados para realizar Avalúos para efectos fiscales:

I.          El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales;

II.         Instituciones de crédito;

III.        Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y

IV.        Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.

V.        Personas que cuenten con cédula profesional de valuadores. (regla 2.1.34)

Ahora bien en los términos del mismo numeral el SAT se reserva el derecho de practicar un segundo avaluó, reglando dicho procedimiento en la regla 2.15.10, sin embargo dicha regla, contempla la aplicación de una Cédula de Calificación de Riesgo, supuestamente dada a conocer en el anexo 1 de dicha resolución,  sin embargo la misma aun, al parecer no ha sido publicada.

 Dicha regla señalado:

“2.15.10. Practica de segundo avalúo

Para los efectos del artículo 3, tercer párrafo del Reglamento del CFF, la autoridad fiscal podrá someter los avalúos de bienes presentados por los contribuyentes, a la aplicación de la Cédula de Calificación de Riesgo contenida en el Anexo 1, si el bien o bienes evaluados sobrepasan la calificación de 14 puntos de acuerdo a los factores de riesgo contenidos en esta cédula, o en su caso, si el bien muestra un valor que no es acorde a sus características físicas, ubicación o vida útil, la autoridad podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo.

Asimismo se practicará un segundo avalúo, cuando la autoridad fiscal detecte que el dictamen rendido por el perito valuador designado contenga datos erróneos o falsos que incidan en el valor real del bien, que en forma enunciativa, más no limitativa se señalan a continuación:

a)      En caso de bienes muebles el monto del avalúo sea superior al original del comprobante fiscal, el avalúo no contenga la metodología del motivo por el cual el valor del bien se incrementó o que no sea congruente con el valor del bien en el mercado.

b)      Que las características físicas de los bienes muebles no correspondan a las especificadas en el avaluó, o que de acuerdo a su decremento, uso,  función o estructura se haya visto menoscabada.

c)      En caso de bienes inmuebles que el tipo de terreno no sea el descrito en el certificado de gravamen o las escrituras del mismo.

d)      Que los metros de construcción o del terreno no correspondan a los identificados en el certificado de gravamen o en la escritura.

e)      Que de acuerdo a la ubicación y características del entorno del inmueble no corresponda el valor del avalúo.

f)       Que de la inspección ocular que realice la autoridad al inmueble se desprenda que las características físicas no corresponde a las contenidas en el avalúo.

En los anteriores supuestos la autoridad fiscal solicitará al Instituto de Administración y Avalúo de Bienes Nacionales, o a cualquiera de las personas autorizadas por el artículo 3 del Reglamento del CFF, quienes serán las encargadas de emitir el dictamen correspondiente.

Para los efectos de esta regla los gastos que se originen no darán lugar a gastos de ejecución.

RCFF 3”

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