Crédito INFONAVIT, NUEVAS reglas -El Análisis-

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Autor colaborador:

Gabriel Aranda Zamacona *

Experto en seguridad social

El día de hoy (13/07/2012) en el DOF aparecen publicados algunas modificaciones a las multi-ejecutadas pero poco conocidas REGLAS PARA EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITOS A LOS TRABAJADORES DERECHOHABIENTES DEL INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES, algunos son cambios muy interesantes y otro no tantos así que vamos a empezar con el análisis con las “nuevas reglas” que son las siguientes:

El H. Consejo de Administración del Infonavit ha tenido a bien ordenar la publicación de las siguientes reformas a las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

 

SEXTA. Al formalizarse los créditos, deberá constituirse hipoteca en primer lugar a favor del Instituto y otorgarse una cobertura de protección de pagos del crédito.

No será necesario constituir hipoteca en primer lugar cuando el saldo de la subcuenta de vivienda sea mayor al monto de crédito.

La aplicación del saldo de la subcuenta de vivienda como pago inicial del crédito en términos de la regla vigésima, podrá estar condicionado a que el Instituto valide que los recursos hayan sido destinados conforme al objeto del crédito.

La cobertura a que se refiere el primer párrafo deberá otorgarse mediante seguros de protección de pagos que los trabajadores contraten al efecto o mediante un fondo mutualista que los trabajadores constituyan con aportaciones de su propio peculio para tal fin.

Antes no exista tales condiciones, ni la cobertura de protección para la garantía hipotecaria con estas nuevas condiciones ahora el Instituto quiere hacerse de reglas un poco más cerradas que le garantice el cumplimiento de los pagos de los acreditados, lo que de plano suena algo ilógico es el hecho de que en dado caso el saldo de la subcuenta vivienda, que tenga ahorrado en su respectiva Afore el posible acreditado, sea mayor al monto del crédito a menos que sea un trabajador de edad avanzada que nunca ha tramitado crédito y todavía sea sujeto de él o de plano sea un trabajador con Salario Base de Cotización que venga teniendo un ahorro en su subcuenta bastante alto. para ello habrá que esperar que estipula el Consejo de Administración para las características, condiciones y modalidades que deberá reunir la cobertura de los seguros de protección de pagos.

OCTAVA. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores asignará los créditos conforme al sistema de puntuación, que tiene por objeto seleccionar a los trabajadores que serán susceptibles de ser acreditados.

En el supuesto en que la vivienda que el trabajador pretenda adquirir se encuentra ubicada en alguno de los municipios que para estos efectos establezca el Consejo de Administración y el estado en donde se encuentra dicho municipio no corresponde con el de la empresa en donde labora el trabajador, éste deberá depositar previamente al ejercicio de su crédito el porcentaje respecto del valor de la vivienda que desea adquirir que establezca el citado Consejo de Administración y se publique en el sitio de Internet de Infonavit.

En pocas palabras amables lectores que si antes ustedes podrían “sacar su casita” en algún destino turístico de nuestro hermoso país viviendo en alguna gran ciudad, sin mayor problema más que el que conocer a la hipotecaria que se la vendiera y se hicieran todos los tramites normalmente. ahora el INFONAVIT nos dice muy bien si quieres darte el “lujo” de sacar una casa fuera de tu propio municipio donde laboras, o bien la quieren adquirir en algún municipio que el Consejo de Administración designe como tal, ahora estimados amigos tendrán que “pagar por adelantando” un porcentaje para que se les pueda otorgar este “beneficio”, obvio para ello faltarán las reglas,condiciones y demás situaciones para saber cuanto, cuando y como deberemos pagar por adelantado (independientemente de la puntuación y/o saldo de la subcuenta de vivienda)

DECIMA TERCERA. Los trabajadores derechohabientes, o a través de sus representantes, podrán presentar su solicitud de crédito en las oficinas del Instituto…

Los trabajadores derechohabientes deberán presentar su solicitud de crédito en original y copia, con todos los datos requeridos… Además, se deberán integrar los siguientes documentos:

A). Identificación vigente con fotografía: credencial de elector, pasaporte o cartilla del servicio militar nacional;

B). Acta de nacimiento;

C). En su caso, acta de matrimonio;

D). En su caso, comprobante del pago de ahorro voluntario;

E). Constancia de participación de un taller de orientación enfocado a que conozcan sus derechos y obligaciones ante el Infonavit, y

F). Autorización para que el Instituto consulte e informe periódicamente a las sociedades de información crediticia.

Damas y caballeros por si no sabían o para los que estaban incrédulos de ello ahora ya es mas que obligatorio tomar el taller “SABER PARA DECIDIR” (aunque los coyotes o “gestores” lo hagan por ustedes como se esta dando actualmente) pero también para ser sujeto de crédito con el INFONAVIT ya será obligatorio las “consultas” en el Buró de crédito, allá ustedes si tienen problemas con créditos hipotecarios (no con tarjetas de crédito, INFONACOT, etc.) por que el Instituto ya no les otorgará el crédito.

DECIMA OCTAVA. El monto total del crédito que otorgue el Instituto, en ningún caso podrá exceder la suma del monto máximo señalado en las tablas de montos máximos, mismos que estarán expresados en veces salario mínimo mensual, que se publique en el Diario Oficial de la Federación en términos del artículo 48 de la Ley del Instituto, y del monto máximo de ecotecnologías.

El instituto podrá otorgar los montos máximos de crédito que se establezcan en la tabla de montos máximos de crédito por excedente, siempre y cuando el Instituto transfiera a una entidad financiera un porcentaje del crédito otorgado. En este caso, el crédito que se otorgue podrá aplicarse a viviendas de cualquier valor.

En los casos en que el derechohabiente solicite crédito con base en la tabla de montos máximos de crédito por excedente, a que se refiere el párrafo anterior, éste deberá cumplir, además, con los criterios de elegibilidad que el Instituto convenga con las entidades financieras. Dichos criterios se deberán dar a conocer a los derechohabientes en el sitio de Internet del Instituto y en ningún caso serán más restrictivos que los que dichas entidades apliquen al otorgamiento de sus créditos en cofinanciamiento con el Instituto.

Para determinar el monto máximo de crédito a que tiene derecho el trabajador, en las tablas señaladas en el primer párrafo de la presente regla, se considerará el salario disponible, mismo que se determina al deducirle al salario mensual integrado la pensión alimenticia que determine la autoridad competente, en caso de existir.

Se entiende por salario mensual integrado, el que resulte menor de:

A). El promedio del salario integrado de los últimos seis bimestres cotizados, o

B). El salario integrado del trabajador correspondiente al mes en que solicita el crédito.

El monto de crédito a que se refiere la presente regla podrá ser reducido hasta en un 20% de acuerdo con el resultado de la evaluación que realice con la información que proporcionen las sociedades de información crediticia.

Si ustedes cumplen con todos los “nuevos requisitos” ahora el INFONAVIT les podrá prestar para su “casita” hasta en cantidades que excedan su limite máximo de crédito ( establecidos por diversas tablas al final de las reglas de otorgamiento) ocupando el monto “adicional” que se tiene derecho en caso de tener eco tecnologías, tratándose del cuidado del medio ambiente esta de lujo, la cuestión es que se tiene que buscar una constructora que realmente este realizando estas adecuaciones de acuerdo a lineamientos del INFONAVIT, pero además si de plano no es les alcanza con su crédito tradicional para obtener su patrimonio, ahora el Instituto abre la posibilidad de hacerse de más financiamiento pero solo por medio de las entidades financieras, léase, bancos para ello deberá cumplir con los “criterios de elegibilidad” que establezcan, que al tratarse de sector financiero de inmediato nos llega a la mente el nuevo “requisito” de documentos REGLA DECIMA TERCERA, la consulta del “buro de crédito” así que amigos ya sea de un lado o ya sea del otro si ustedes tienen problemas con deudas financieras ahora será difícil obtener financiamiento para su casa, quedando a la decisión de los mismos bancos que les puedan “castigar” reduciéndoles hasta en un 20% el total de su crédito hipotecario.

REGLA DECIMA NOVENA.- El monto del crédito neto que otorgue el Instituto, más el saldo de la subcuenta de vivienda, más, en su caso, el ahorro voluntario que haya declarado el trabajador en su solicitud de crédito, no podrá superar el valor de la vivienda. El monto de crédito bruto que otorgue el Instituto nunca podrá superar el valor de la vivienda.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá por:

A). Valor de vivienda: el menor entre el precio de venta y el valor de avalúo, y

B). Precio de venta: el que haya sido pactado entre las partes, libre de cualquier descuento, bonificación, devolución o prima en monetario, que haya sido ofrecida o comprometida por el vendedor previamente al otorgamiento del crédito por el Instituto, y con independencia del momento en que se realice dicho descuento, bonificación, devolución o prima.

El derechohabiente y el vendedor deberán declarar en la escritura que el precio pactado entre ambos cumple con el requisito establecido en esta regla.

Ahora el INFONAVIT da un poco de mayor facilidades para “hacer negocios familiares” al decir que el monto de la vivienda que se pueda comprar sea el costo menor entre el precio de venta(que fijen comprador y vendedor) y el del avalúo obligatorio que pide el Instituto, ahora estimados lectores ustedes por ejemplo podrán “comprarle la casa” a su padres no con el precio del avalúo sino con el precio que ustedes mismo fijen libremente que se ofrezca o comprometa previamente antes de la formalización del crédito, así si el valuador certificado dice que la casa vale $ 500,000 pero si el dueño se las “ofrece” previamente en $ 300,000 sin mayor problema se podrá vender ya legalmente cosa que antes se hacia en lo “obscurito” poniéndose de acuerdo con el valuador para fijar un precio menor al real.

VIGESIMA. Cuando un trabajador reciba un crédito del Instituto, el saldo de la subcuenta de vivienda de la cuenta individual del sistema de ahorro para el retiro se aplicará parcialmente junto con el monto de dicho crédito, como pago de alguno de los conceptos a que se refieren los incisos de la regla segunda, y el remanente se aplicará en forma diferida para reducir el saldo insoluto del crédito.

Las condiciones de aplicación parcial del saldo de la subcuenta de vivienda se determinarán de acuerdo con el resultado de la evaluación que realice el Instituto con la información que proporcionen las sociedades de información crediticia.

La suma total por concepto de crédito, más el saldo de la subcuenta de vivienda, que podrán recibir los trabajadores, será la cantidad máxima de doscientas veinte veces el salario mínimo mensual, mismo que se incrementará por el monto correspondiente al financiamiento de ecotecnologías.

Cuando el crédito se otorgue con base en la tabla de montos máximos de crédito por excedente, la cantidad a que se refiere el párrafo anterior no estará sujeta a ningún límite máximo.

Antes cuando se otorgaba un crédito, el INFONAVIT por “sistema” aplicaba todo lo que tuviéramos acumulado en la subcuenta de vivienda, a formar parte del total del crédito otorgado, que regularmente solo alcanzaba para pagar los gastos administrativos(escrituras, impuestos, etc.) mismos que a la fecha se puede ver al momento se calcular nuestras precalificaciones en línea, bien ahora el Instituto solo ocupará una parte para el pago de esos gastos y lo demás que ya no integrará el total del crédito, dependerá de como estemos en el (multicitado) buró de crédito, ya que podrá ser parte de la “nueva garantía” de la REGLA SEXTA, mientras entendemos esa parte de la garantía es muy importante señalar que el monto máximo de crédito fue elevado de 210 VSMM(Veces de Salario Mínimo Mensual SMG x 30.4) a 220 VSMM(DF2012 $416,863.04) el cual como ya comentamos en la REGLA DECIMA OCTAVA se podrá incrementar utilizando el financiamiento de las eco tecnologías, así que insistimos hay que estar atentos de constructoras que ya ofrezcan estas adecuaciones para aprovechar los beneficios.

Y ahora la regla tal vez que más ocupamos (los patrones que pagamos vía SUA Amortizaciones) y que no conocemos a bien esta es la regla:

VIGESIMA QUINTA. El saldo de los créditos se ajustará cada vez que se modifiquen los salarios mínimos,incrementándose en la misma proporción en que aumente el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal.

Los créditos que se otorguen devengarán intereses sobre su saldo ajustado conforme a la tasa de interés variable que resulte aplicable, según se consigna en la tabla "b" de las presentes reglas. La tasa de interés variable se ajustará semestralmente cuando el promedio del salario mensual integrado del trabajador derechohabiente varíe respecto al promedio del año inmediato anterior. Para efectos de lo anterior, el monto del salario mensual integrado del trabajador que se considerará será el mayor entre el salario mensual promedio que hubiere tenido en los últimos seis bimestres y el considerado para el otorgamiento del crédito, expresado este último en múltiplos del salario mínimo general del Distrito Federal.

No obstante lo anterior, el H. Consejo de Administración podrá establecer tasas de interés preferentes con el objeto de incentivar el financiamiento de viviendas que cumplan con requisitos de habitabilidad, ubicación y sustentabilidad, entre otros.

La tasa de interés aplicable inicialmente se determinará en el momento del ejercicio del crédito y en lo subsecuente se determinará y ajustará semestralmente, conforme a lo establecido en el párrafo anterior, para ser aplicada en el siguiente semestre, sin que pueda ser inferior a la determinada en el momento del ejercicio del crédito. El Infonavit informará a los derechohabientes acreditados sobre la tasa de interés aplicada en los dos semestres inmediatos anteriores transcurridos en los correspondientes estados de cuenta que emita.

Es importante decirles a los patrones que ustedes ocupan esta regla al momento de descargar los AVISOS DE MODIFICACION DE DESCUENTOS, mismo que ya en otras ocasiones hemos platicando en estos medios(dar clic aquí), bien ahora tenemos la “novedad” por así llamarle que ya no importa que el acreditado tenga un salario integrado mayor al que tenia al inicio del crédito, ahora, en cualquier momento de la amortización, bastará con la variación del SBC mensual en promedio con respecto al año inmediato anterior, para que se realicen ajustes en el Factor de descuentos cada semestre, es decir, habrá mínimo DOS modificaciones de factor de descuento de todos los acreditados durante el año calendario, esto implica mayor atención por parte de los patrones para realizar los correctos y justos descuentos de acuerdo al nuevo Reglamento de Pagos del INFONAVIT, aparte como se menciona en el tercer párrafo esta tasa de interés “variable” estaría condicionada a requisitos de habitabilidad, ubicación y sustentabilidad que el Consejo de Administración establezca para este fin, muy aparte de los promedio de los SBC que tuvieran los acreditados, lo importante a destacar es que estas modificaciones de descuentos solo deberán ser semestrales y no “bimestrales” como en algunos casos que actualmente esta manejando el Instituto que vemos reflejados en las Emisiones Bimestrales Anticipadas

Para finalizar este análisis, y a manera de broma de tipo del “día de los inocentes” es importante mencionar, para sobresaltar el la “única” regla transitoria de la resolución publicada en el Diario Oficial es la siguiente:

PRIMERA. La modificación a las presentes reglas entrará en vigor de acuerdo a las especificaciones de las resoluciones emitidas por el Consejo de Administración del Infonavit.

Esto significa que TODAVIA NO SE SABE CUANDO ENTRARA EN VIGOR, todas las reglas aquí comentadas!!! cuando esto suceda les estaremos avisando por medio de el Twitter o de Facebook con información confirmada por parte del Instituto, así que los invito a que estemos atento a ellas

Saludos ;)

* Gabriel Aranda Zamacona

Sitio del autor: www.elnidodelseguro.com.mx

Twitter: @elnidodelseguro

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