Contratos promesa de compraventa en el sector inmobiliario de construcción residencial. Sus efectos financieros.

Efectos financieros de los contratos promesa de compraventa en el sector inmobiliario de construcción residencial

CP., PCF. Y MF. LEONARDO ESCOBEDO GARCÍA

• Socio Director de Escobedo Llamas y Asociados.
• Gerente de Planeación Financiera Grupo Questro.

Antecedentes

En la actualidad la firma de contratos promesa de compraventa con clientes, nacionales y extranjeros es una práctica muy recurrida en el sector inmobiliario de tipo residencial, previo y durante su construcción, con el objeto de “asegurar” la firma posterior de un acuerdo definitivo una vez cumplidas ciertas condiciones.

El contrato promesa de compraventa puede generar efectos legales, fiscales y contables relevantes y diferentes entre sí, por lo que es muy importante tenerlos presentes para evitar riesgos y contingencias. Este artículo se centra en los efectos financieros en particular, sin embargo, es necesario conocer sus efectos legales y fiscales y como se relacionan.

Efectos Legales

El contrato promesa de compraventa de inmuebles es un acuerdo preparatorio regulado por el Código Civil (Federal art. 2243 al 2247) donde las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa, pudiendo ser de carácter unilateral o bilateral, debiendo constar por escrito, contener elementos característicos del contrato definitivo tales como objeto determinado, plazo y condiciones para la celebración del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

Adicionalmente solo da origen a obligaciones de hacer, consistente en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. En el caso de contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles no transmite su propiedad, pero si puede exigir una de las partes en caso de incumplimiento por la vía judicial la firma del contrato definitivo o reclamar daños y perjuicios. En la práctica puede resultar difícil distinguir entre la promesa de compraventa de la compraventa en sí.

Efectos Fiscales

Pudiera suceder que dependiendo de cómo esté redactado el contrato promesa, la autoridad fiscal lo interpretase como una enajenación anticipada, lo que genera la obligación de pagar ISR e IVA, incluso antes de la transmisión efectiva. Adicionalmente, las cantidades entregadas a cuenta del precio (anticipos) son consideradas usualmente ingresos acumulables para el vendedor.

Efecto Financiero

De acuerdo con la NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes, los ingresos por venta de inmuebles se reconocen de dos formas:

a. Cuando las obligaciones a cumplir se satisfacen en un momento determinado; y

b. Cuando se satisfacen a lo largo del tiempo

Las obligaciones para cumplir en ambos casos se satisfacen mediante la transferencia del control sobre los bienes o servicios acordados con el cliente.

Por lo general, la ventas inmobiliarias realizadas por desarrolladores de fraccionamientos residenciales, donde las características específicas de dirección y control del activo durante su construcción recaen en el constructor (hay un proyecto maestro único, especificaciones generales de infraestructura, diseños arquitectónicos únicos de casas, etc.), el reconocimiento del ingreso se da hasta que es transferida la posesión física y el cliente tiene la propiedad legal, lo que ocurre al final de su construcción, con la escrituración.

Bajo esta premisa, siempre se dará el reconocimiento contable del ingreso al final de la operación de venta (con la posesión o escrituración) independientemente de que exista un contrato promesa de compraventa firmado al inicio ya que este solo se trata de un acuerdo preparatorio que no implica transferencia de control.

Por otra parte, en el supuesto de que un contrato promesa de venta fuera totalmente acumulable por tener identificado precio y cosa, contablemente tampoco se debe hacer ningún reconocimiento puesto que se estaría alterando la sustancia económica de la transacción. En un escenario así, lo ideal es buscar opciones en la redacción de términos del contrato promesa tales como clausulas suspensivas que eviten la acumulación inmediata de una operación por la que incluso no se haya recibido ningún flujo al momento de la firma.

Otro punto importante, es que se puede interpretar que, si bien la NIF D1 condiciona el reconocimiento del ingreso hasta que se escriture o entregue el bien respectivo, pudiéramos asumir que en lugar de no reconocer nada inicialmente, deberíamos registrar un ingreso por devengar como pasivo con contraparte una cuenta por cobrar con el cliente. Sin embargo, la misma NIF D1 señala en su párrafo 45.3 que los bienes o servicios son activos (recursos) para el cliente, cuando se reciben y utilizan, y el control de un activo incluye la capacidad para dirigir su uso y obtener sustancialmente todos los beneficios económicos remanentes. Por lo tanto, en simetría con el tratamiento contable del ingreso no existiría aún control por parte del cliente y por ende, justificación alguna para reconocer una cuenta por cobrar por la totalidad de la transacción como activo.

Recordemos también que por el lado de pasivo la NIF C-9 “Provisiones, contingencias y compromisos” señala entre otros como requisitos para reconocer contablemente una obligación:

a) que derive de operaciones ocurridas en el pasado y

b), que sea “probable” es decir que exista certeza razonable de la existencia de una obligación presente a la fecha de los estados financieros.

Si bien se pudiera considerarse como altamente probable el cumplimiento de un contrato promesa para formalizar uno definitivo, no cumple el requisito de contener obligaciones pasadas puesto que estas se generarán a futuro. Para el caso de los anticipos usualmente pactados en los contratos promesa de compraventa, estos si se reconocen como activo, ya sea bancos o cuenta por cobrar y con abono a pasivo por anticipo de clientes, el reconocimiento de una cuenta por cobrar solo se justifica por el derecho inminente de cobro y no por toda la operación, por ejemplo es común requerir el cobro de un anticipo inicial de X porcentaje durante los 10 primeros días a la firma del contrato, en cuyo caso si se reconoce una cuenta por cobrar. El saldo de la cuenta de anticipo de clientes se aplicará vs la cuenta por cobrar por la venta del inmueble que se reconozca al momento de su escrituración.

Conclusión

El contrato de promesa de venta de inmuebles no transmite propiedad, pero sí genera obligaciones legales exigibles, riesgos fiscales si se interpreta como enajenación anticipada, y efectos contables que deben reflejarse adecuadamente. Para evitar contingencias, es indispensable redactar cuidadosamente las cláusulas, distinguir entre anticipos y precio definitivo, y documentar de forma clara los compromisos asumidos.

Este tipo de contratos, tan comunes en la práctica inmobiliaria, requieren un análisis integral que combine derecho civil, fiscal y contabilidad, asegurando que las partes cumplan con sus obligaciones sin generar riesgos innecesarios.

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