La venta de inmuebles: ¿Cuándo registrar el ingreso? Análisis conforme a la Ley del Impuesto Sobre la Renta

El momento fiscal del ingreso en la venta de inmuebles:

Análisis conforme a la Ley del Impuesto Sobre la Renta

CP. Martin Adrian Acevedo Collins

• Contador Público Independiente.
• cpmartinacevedo@gmail.com

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Introducción

En materia fiscal, uno de los aspectos clave en operaciones inmobiliarias es identificar el momento en el que se debe acumular el ingreso para efectos del ISR. Los diversos actos jurídicos y económicos que convergen en estas operaciones, como contratos, anticipos, entrega del bien, emisión del CFDI o escrituración, pueden no coincidir en el tiempo, generando incertidumbre sobre cuál detona la acumulación fiscal del ingreso.

Una interpretación incorrecta puede causar omisiones y diferencias en el cálculo de impuestos. Este artículo analiza el tratamiento que establece la LISR para la acumulación del ingreso por la venta de bienes inmuebles, ya sea por personas morales, personas físicas con actividad empresarial o enajenaciones esporádicas.

Desarrollo

Para entender el momento en que debe acumularse el ingreso, es necesario partir del concepto de enajenación de bienes, regulado en el Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), que define la enajenación como toda transmisión de propiedad, incluso si se reserva el dominio del bien.

Bajo esta premisa, la cuestión clave es: ¿En qué momento debe acumularse el ingreso derivado de dicha enajenación? La respuesta depende del tipo de contribuyente involucrado. La LISR establece reglas distintas para personas morales, personas físicas con actividad empresarial y aquellas que realizan enajenaciones esporádicas. A continuación, se detallan los momentos de acumulación en cada supuesto.

Momento de Acumulación del Ingreso por tipo de Contribuyente

Personas Morales del Título II de a LISR

Para las personas morales sujetas al Título II de la LISR, el momento de acumulación del ingreso por enajenación de bienes se encuentra regulado en el Artículo 17, fracción I:

I. Enajenación de bienes o prestación de servicios, cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero:

• Se expida el comprobante fiscal que ampare el precio o la contraprestación pactada.
• Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio.
• Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.”

Esto implica que el ingreso debe acumularse en el momento en que ocurra el primero de estos eventos. Así, la emisión del CFDI, el cobro de un anticipo o la entrega del inmueble, por separado, pueden ser suficientes para detonar la acumulación fiscal.

La escrituración podría coincidir con alguno de estos hechos, pero no constituye por sí sola un supuesto de acumulación. En la práctica, asumir que el ingreso solo se causa con la escritura puede derivar en un diferimiento indebido.

Personas Físicas con Actividad Empresarial del Título IV, Capítulo II, Sección I de la LISR

Antes de abordar el momento fiscal de acumulación, es indispensable determinar si la operación constituye una actividad empresarial, pues de ello depende el régimen aplicable. De acuerdo con el artículo 100, fracción I de la LISR, se consideran ingresos por actividades empresariales aquellos provenientes de actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, de pesca o silvícolas.

A su vez, el artículo 16, fracción I del CFF establece que son actividades empresariales, entre otras, las comerciales, entendidas conforme al artículo 75, fracción II del Código de Comercio como:

“II.- Las compras y ventas de bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho propósito de especulación comercial;”

Cuando una persona física vende un inmueble con fines de especulación comercial, se actualiza el supuesto de actividad empresarial. En cambio, si la enajenación se realiza de forma aislada y sin dicho propósito, no se configura esta actividad.

Acumulación del Ingreso por Actividad Empresarial

Una vez determinada la existencia de actividad empresarial, el momento de acumulación se encuentra regulado en el artículo 102 de la LISR:

“Artículo 102. Para los efectos de esta Sección, los ingresos se consideran acumulables en el momento en que sean efectivamente percibidos.”

Se entiende como efectivamente percibido aquel ingreso recibido en efectivo, en bienes, en servicios o mediante títulos de crédito, sin importar su denominación. Por tanto, una persona física que realice una venta inmobiliaria calificada como actividad empresarial deberá acumular el ingreso en el momento en que tenga a su disposición el recurso, sin importar la fecha del contrato o de la escritura, la entrega del bien o la emisión del CFDI.

Personas Físicas por Enajenación de Bienes del Título IV, Capítulo IV Sección I de la LISR

Cuando la venta se realiza sin fines de especulación comercial y de forma esporádica, el ingreso se regula en el régimen de enajenación de bienes. El Artículo 119 de la LISR establece que se consideran ingresos los que derivan de los casos previstos en el CFF.

Dicho precepto remite al artículo 14 del CFF para definir qué se entiende por enajenación. En estos casos, el ingreso se calcula con base en la ganancia y el ISR se paga al formalizar la operación ante fedatario público, quien debe efectuar la retención correspondiente.

Destaca la exención del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR, que exenta del impuesto cuando se trate de la venta de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto no exceda de setecientas mil UDIS y la transmisión se formalice ante fedatario público.

El monto excedente se grava conforme al procedimiento del régimen, y el notario deberá efectuar la retención correspondiente. En este supuesto, la escrituración constituye el momento fiscal determinante, al perfeccionarse jurídicamente la operación y generarse la obligación de retener y enterar el impuesto.

Conclusión

El momento para acumular el ingreso fiscal por ventas inmobiliarias no es uniforme ni depende exclusivamente de la escrituración. La LISR establece reglas distintas según el tipo de contribuyente, por lo que es necesario analizar con precisión características como contrato, anticipos, entrega, CFDI y escrituración. Ignorar alguno puede provocar errores en la acumulación del ingreso y en la determinación del ISR. Finalmente, aunque este artículo se limita al marco fiscal, es recomendable considerar las implicaciones civiles y financieras que rodean la venta de inmuebles, pues estas indudablemente convergen en el correcto cumplimiento de las obligaciones fiscales.

Referencias Normativas

• Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), Diario Oficial de la Federación, vigente en 2025.
• Código Fiscal de la Federación (CFF), Diario Oficial de la Federación, vigente en 2025.
• Código de Comercio, Diario Oficial de la Federación, vigente en 2025.

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