A ver… analicemos esa cláusula !! – Errores redactando contratos –

A ver… analicemos esa cláusula !!

Autor colaborador:

Jorge Mafud

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Hace rato revisaba un contrato de arrendamiento y me llamó la atención la siguiente cláusula que, en mi opinión, esta mal redactada en perjuicio del arrendador (que es quien redactó el contrato).  Como la redacción de la cláusula perjudica al arrendador (que es mi contraparte), decidí no cambiarla.

La cláusula dice así:

Si por cualquier causa la Arrendataria no liquidara algún adeudo pendiente al término de la vigencia y no tuviera desocupado y devuelto el Inmueble, la renta se incrementará en un 10%, misma que se causará hasta la fecha de entrega material y jurídica del Inmueble y deberá ser pagada dicha renta mensualmente por anticipado conforme a este contrato.

Desglosémosla:

• La cláusula busca establecer la consecuencia  para el arrendatario (mi cliente) en caso de que, a la terminación del contrato, el arrendatario no haya desocupado el inmueble arrendado;

Se establece que la renta se incrementará en un 10% en caso de que el arrendatario (a) “…no liquidara algún adeudo pendiente al término de la vigencia..” y (b) “…no tuviera desocupado y devuelto el inmueble…”;

• Se dice que dicha nueva renta (incrementada en un 10%) “…se causará hasta la fecha de entrega material y jurídica del inmueble y deberá ser pagada dicha renta mensualmente por anticipado” conforme al contrato;

De lo anterior yo interpreto que, para que el incremento de la renta se dé, se requieren dos condiciones que son, por un lado, que el arrendatario no haya desocupado el inmueble a la fecha de terminación del contrato PERO también se requiere que el arrendatario tenga algún adeudo pendiente… POR LO QUE el mencionado incremento de la renta no operará si el arrendatario esta al corriente de la renta aunque no desocupe el inmueble en la fecha establecida en el contrato;

Sin temor a equivocarme, creo que la intención del autor del contrato no era que hubieran dos condiciones para que operara el incremento de la renta ya que, generalmente, al redactar contratos de arrendamiento, lo que se acostumbra es establecer que en caso de que el arrendatario no desocupe oportunamente el bien arrendado, habrá una pena convencional por cada mes de incumplimiento en cuanto a la desocupación, misma que podrá ser de hasta el 100% del monto de la renta;

Adicionalmente, me parece un error que el arrendador establezca que “…la renta se incrementará…” ya que, como lo acabo de mencionar, lo correcto seria decir que el incumplimiento del arrendador detona una pena convencional… de lo contrario, el arrendatario bien pudiera argumentar que la no desocupación del inmueble lo que genera es la prórroga del contrato ya que el mismo arrendador ha dicho que la renta se incrementará y, para que ésta se incremente, por lógica, el contrato debe continuar vigente;

También me parece que el arrendador debió establecer expresamente que, en caso de no desocupación del inmueble, el contrato no deberá considerarse prorrogado con el consentimiento del arrendador pero que aun así, el arrendatario continuaría obligado a pagar renta durante el tiempo de la ocupación no consentida (más la pena convencional) [mas al respecto en este otro artículo];

Con lo anterior en mente, el arrendatario pudiera argumentar que, de la redacción del contrato, la no desocupación del inmueble no implica un incumplimiento al contrato, sino una condición para la prórroga del mismo, tan es así que la misma cláusula establece que dicha nueva renta se causará hasta que el inmueble sea entregado al arrendador.

Desgraciadamente para muchas personas, redacciones como la que menciono en este post terminan causándole problemas a futuro, sobre todo porque, por ejemplo, en este caso, el arrendador seguramente va a estar muy confiado de que el contrato lo protege pero, buscándole un poquito, sería fácil encontrar argumentos para desvirtuar una eventual demanda de rescisión de contrato.

Por ellos, en mi opinión, los abogados debemos aprender a redactar correctamente y, además, como siempre lo le recomendado, no es conveniente que las personas que no son abogados le quieran hacer al abogado (como los que no somos médicos, no debiéramos automedicarnos).

Saludos.

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