Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio (RPEC)

CPC. José Ramón Valdez Fausto

CPC. Juan Felipe Salazar Sánchez

Es el acto jurídico formal por medio del cual, los propietarios de un inmueble declaran su voluntad de establecer esa modalidad ante notario público, para su mejor aprovechamiento, y de esa forma, las personas teniendo un derecho privado, comparten espacios de uso y propiedad común, necesarios para el adecuado disfrute del inmueble.

Al constituir este régimen, la propiedad privada no se convierte en propiedad común, cada propietario disfrutará de sus derechos en términos de lo previsto por la legislación civil, por lo que podrá vender, arrendar, hipotecar y celebrar todos los contratos a los que se refiere el derecho común con las limitaciones y modalidades que señalan las leyes.

La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de bienes inmuebles del Estado de Sinaloa (LRPCS) es la que regula este tipo de actos jurídicos en nuestra entidad.

Entre las situaciones que pueden originar la necesidad de constituir un RPEC se encuentran las siguientes:

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de que conste un edificio o que hubieran sido construidos sobre un inmueble con partes de uso común pertenezcan a distintos propietarios;
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, que se construyan dentro de un inmueble, pero contando este con partes comunes e indivisibles, se destinen a la enajenación a personas distintas; y,
Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes departamentos, viviendas, casas o locales para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un lugar común de propiedad privada, que sea indivisible.

Aspectos jurídicos del RPEC

Para la constitución del régimen de la propiedad en condominio, es necesario que el propietario o propietarios declaren su voluntad en escritura pública, la cual deberá contener los requisitos establecidos en el artículo 3 de la LRPCS y deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (artículo 4 de la LRPCS).

RPEC ¿Personalidad jurídica propia?

En la gran mayoría de los Códigos Civiles de los Estados de la República Mexicana y la Ciudad de México, no se reconoce al Condominio personalidad jurídica, excepto en los Estados de Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa (artículo 25 del Código Civil del Estado de Sinaloa) y Querétaro, en los que se define al Condominio como una persona moral o persona jurídica sujeta a derechos y obligaciones, independiente a sus integrantes (condóminos).

En este sentido, el reconocimiento de la personalidad jurídica al Condominio permite establecer una diferencia entre las responsabilidades económicas, fiscales y legales del patrimonio de la persona jurídica constituida y los patrimonios individuales de los condóminos que lo integran.

En el caso particular de Sinaloa, al haber un reconocimiento específico en la legislación estatal de que el Condominio es una persona moral con personalidad jurídica propia, el RPEC puede inscribirse de manera directa ante el SAT.

Constitución de una Asociación Civil

En caso de que el RPEC no tenga personalidad jurídica propia (fuera de Sinaloa) o no se quiera inscribir el RPEC ante el SAT, se puede tomar la alternativa de constituir una Asociación Civil (A.C.) que administre las cuotas condominales.

Aspectos fiscales RPEC o AC

I. Impuesto Sobre la Renta (ISR)

Como bien ya se comentó anteriormente, ya sea que se inscriba el RPEC o en su caso la AC ambas figuras se consideran para efectos del ISR como Personas Morales con Fines no Lucrativos (artículo 79, fracción XVIII de la Ley del ISR, regla 3.1.20 de la Resolución Miscelánea 2024), lo que significa que no pagarán impuesto respecto de su actividad principal que es el manejo y/o administración de las cuotas del condominio; sin embargo hay actividades que si serán objeto de dicho impuesto, entre las que se encuentran: Cuando enajenen bienes distintos de su activo fijo; presten servicios a personas distintas de sus integrantes (condóminos), siempre que dichos ingresos excedan del 5% de los ingresos totales de la persona moral en el ejercicio de que se trate y cuando se determine un remanente distribuible ficto.

El cálculo de ISR será aplicando las disposiciones del Título IV de la LISR o el Título II si la mayoría de sus integrantes son personas morales. Cuando perciban ingresos de los mencionados en los Capítulos IV (enajenación de bienes), VI (intereses) y VII (obtención de premios) del Título IV de la LISR, la retención que se les efectúe tendrá el carácter de pago definitivo.

II. Remanente distribuible ficto

Las personas no lucrativas del Título III de la LISR pudieran obtener “ganancias ficticias” por las que deben pagar ISR como si fuesen contribuyentes. Se considera un remanente distribuible ficto:

El monto de las omisiones de ingresos o las compras no realizadas e indebidamente registradas;
El importe de las erogaciones que efectúen y no sean deducibles; y
Los préstamos efectuados a sus socios o integrantes, o a los cónyuges, ascendientes o descendientes en línea recta de estos.

No se considera como remanente la “nómina no deducible”, siempre que se lleve un control dentro de la contabilidad, que de forma detallada muestre tal circunstancia y el desglose de estos, de forma analítica y descriptiva, de cada uno de los pagos por concepto de remuneración exenta.

III. Impuesto al valor agregado (IVA)

Para los efectos del artículo 14 de la Ley, tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, el impuesto se causa sólo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble. Esto significa que los ingresos que el administrador cobra para los “gastos de mantenimiento” no causan IVA, sin embargo, si debe cobrar IVA por sus servicios de administración.

IV. CFDI por cuotas condominales

No se está obligado a emitir CFDIS por las cuotas condominales. Según el criterio 27/CFF/2017-RFComprobantes, de fecha 8 de noviembre de 2017, el SAT se pronunció́ a favor de una Asociación Civil al establecer que no es necesaria la emisión de CFDIS por las cuotas de mantenimiento, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona o asociación que administra el condominio. Sin embargo, es una práctica común porque representa un mejor control para la contabilidad, cobranza y prueba de adeudo en los juicios civiles.

Si la persona moral condominio emite un CFDI por cuotas de mantenimiento, los receptores no pueden darle efecto fiscal (deducir o acreditar) al comprobante. Por otro lado, sí deben emitirse CFDIS por otros actos o actividades diferentes del cobro de cuotas a condóminos (artículo 86 LISR).

V. Participación de los trabajadores en las utilidades (PTU)

En principio de cuentas no existiría PTU, excepto por los conceptos en donde está obligado al pago del impuesto sobre la renta, toda vez que el artículo 120 de la Ley Federal del Trabajo considera utilidad a la renta gravable de conformidad con la LISR.

Administración de cuotas condominales ¿Actividad vulnerable?

Como resultado de la recomendación número 22 del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), da origen a que el artículo 17 en su fracción XI, inciso b) de la Ley Federal para la Prevención e identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considere como actividad vulnerable la actividad que realizaría el Administrador del Condominio:

Artículo 17. “Para efectos de esta Ley se entenderán actividades vulnerables y por tanto objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:

a. La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las siguientes operaciones:

b. La administración y manejo de recursos, valores o cualquier otro activo de sus clientes;…

Lo anterior conlleva el cumplimiento de obligaciones en materia de LFPIORPI, entre otras: Identificar a clientes y usuarios, solicitar información sobre su actividad u ocupación, identificar al beneficiario real y presentar los avisos en tiempo y forma.

Conclusión

La administración correcta de un condominio se sustenta en las reglas, sanciones, aportaciones y demás lineamientos del condominio que se establecen en la asamblea general del RPEC. Asimismo, es importante observar las diversas obligaciones fiscales y en materia de LFPIORPI que deben de cumplirse, ya que, aunque tributa como una persona moral con fines no lucrativos no está exenta por las actividades distintas de la administración de cuotas condominales.

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Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio (RPEC)